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サル�◆…詑濕攘戚鵑箸蓮�(by Kazuhiro Takeda)
１−１ 賃貸借契約の全体構造
わが国における賃貸借契約関係は、民法の条文(601条以降)のほか、借地法、借家法、借地借家法、建物保護法、農地法など様々な特別法により規律されている。賃貸借関係を理解するには、まず一般法である民法の規定を理解する必要がある。そこで、とりあえず民法の条文配列に従い、逐条的に検討していくことにする。かかる検討の順序は賃貸借契約の全体像を理解するのにも有益であると考える。なぜなら、賃貸借契約の条文は総則の部分(601条〜604条)、契約の効力を規定した部分(605条〜616条)、契約の終了を規定した部分(617条〜622条)の順に整理されており、このまま条文の配列にしたがって検討していけば、格別の苦労も要せずに賃貸借関係を俯瞰できるからである。
１−２ これから学習する範囲の概略
｛総則｝
601条(賃貸借の意義)：�…村攜△諒�権化��他人物賃貸借
602条(短期賃貸借)：�―菠�能力・処分権限�∋確�(10)土地(５)建物(３)動産(６)
603条(短期賃貸借の更新)：土地(１)建物(３)動産(１)
604条(賃貸借の期間制限)：〔最長〕２０年〔最短〕なし〔更新〕合意・黙示(６１９)
(c.f)借地借家法(借地権)：〔最長〕なし〔最短〕３０年〔更新〕合意(４)更新請求権(５)法定更新(６)
(c.f)借地借家法(借家権)：〔最長〕２０年(民法６０４条)〔最短〕１年〔更新〕合意・原則更新(２８)・法定更新(２６)
｛効力｝
605条(不動産賃借権の対抗)：
�‥亠�と特別法の例外
��賃借人の地位の移転：賃借人の同意不要
�Ｄ村攷佑涼楼未梁亶魁�登記必要
�ぞ儀僂糧楼蓮�敷金・延滞賃料・解除事由
606条(修繕義務と保存行為)
607条(保存行為と解除)
608条(費用償還請求権)
609条〜616条
(c.f)賃借人・賃貸人の権利義務→賃料・使用収益・費用償還・目的物返還、賃貸人につき担保責任
{賃貸借の終了}
617条(解約申込)
618条(解約権留保)
619条(黙示の更新推定)
620条〜622条
{特別法}
主に借地借家法(条文は各自で確認のこと)
２−１ 総則
定義：
ある人(賃貸人)がある人(賃貸人)に物を使用収益させ、これに対して賃借人が使用収益の対価(賃料)を支払う契約(601条)
法的性質：
有償・双務・諾成・不要式
賃借権の物権化：
�‖亶確呂砲弔い�
債権である賃借権は原則として対抗力がないが、賃借権登記(605条)、借地上の登記ある建物(借地借家法10条)、建物の引渡し(借地借家法31条)により、第三者に対して賃借権を主張できる場合がある。
�∨験嫁喀�
対抗力(排他性)を備えた賃借権は、妨害排除請求が可能となる
�Ｂ限慨�間
604条により最長20年とされているが、特別法により、宅地(最低30年)・建物(最低1年)と修正されている。また、特別法により更新も広く認められていて、事実上、存続期間制限緩和の効果がある。
�そ菠�可能性
信頼関係理論による解除制限。建物買取請求・造作買取請求による投下資本回収。
２−１ 他人物賃貸借
ポイント：三面関係で考察、債権的には有効、担保責任の準用
�…詑濘諭δ村攷祐�
賃貸借契約は債権的には有効(賃料請求権、使用収益権)
明渡し請求による履行不能時には、担保責任、債務不履行を問いうる
�⊃燭僚衢�者・賃貸人間
不当利得(故意・過失あれば不法行為)
賃貸人が善意占有者の場合、果実収取権
��真の所有者・賃借人間
所有権に基づく明渡し請求
契約関係はないから、賃料請求はできない
不当利得・不法行為
＜コーヒーブレイク＞
たとえば大学の90分くらいの講義だと、このへんでだんだん学生諸君の集中力が続かなくなってくる。かつて私のゼミに、S・Jという茶髪の先輩がいた。その年の最初のコンパのとき、後ろの方で女を口説いていた彼を、冷え切った私の周りの席に呼びつけ、強制的に一番かわいい女のとなりに座らせ、しかもそこを彼の年間の指定席にした。彼は、コンパが後半に差し掛かり、少しさむい状態が続くと、(ちょっと彼に失礼な例えだが)さかりのついたネコのように交尾をはじめるくせがあり、私はそれを見ては雑談を入れたりして、彼をコンパのペースメーカーにしていた。その彼も、毎回かわいい女のとなりに座らされるうちに、だんだん習い性となったのか、最後まで休まずにコンパで破廉恥行為をしてくれた。学年末試験の採点で、彼が答案に｢僕も二児の親になりました｣と書いているのを見つけたのが、その年の一番うれしいことだった。もちろん、特定答案でボツだったが(⇒ここがＫｎｏｗＨｏｗ)。
＜ここがＫｎｏｗＨｏｗ＞
ボク、竹田和寛。塾高出身の超ナウイ｢慶応ボーイ｣でーす。
２−３ 短期賃貸借(602条)