３つの代替案の充実化と評価（検討中）

評価項目（評価の視点）の設定

基本姿勢

例：住宅の問題

1. 敷地境界線：隣接敷地との境界線が確定していない。
2. 権利関係：借地や借家が多く、権利関係が複雑で、そう簡単に建て替えが進まない。
3. 敷地形状：敷地形状が悪く（短冊状敷地など）、良好な住環境（日照、通風など）を確保することができない。
4. 道路基盤：4m道路に接していない敷地では、法律上、建て替えができない。
5. 経済的見通し：将来の経済的な見通しがつかないため、投資すべきかどうか判断できない。

• 案３（大規模な面的整備 - 現在検討されている土地区画整理事業の推進）では、換地が行われるため、敷地境界線の問題は一斉に解決される。
• 案１（都市基盤の現状維持）では、敷地境界線の問題は個別に対応するしかない。
• 案２（南北道路とその周辺の整備）では、一部、敷地境界線の問題が解決される。

• 案３では、換地により敷地形状が整序され（具体的な形状は未定）、良好な住環境が確保されやすくなる。
• 案１、案２では、短冊状敷地など形状の悪い敷地が残るが、建物やオープン・スペースの配置やデザインに関するルールをつくることにより、良好な住環境を確保することができるかも知れない。

• 案３では、4m未満の道路は解消され、建て替え不可能な敷地はなくなる。
• 案１、案２では、脆弱な道路基盤は残るが、必要な箇所で共同建て替えや区画道路整備を進めることにより、徐々に状況が改善され得る。

今後の検討 - 評価項目（評価の視点）の設定について

• 街並み（建物の高さと道路の幅員の関係など）
• 交通（歩行者動線、自動車動線、駐車場配置、街路空間など）
• 開発需要（人口増加の可能性なども含めて）と開発容量の関係
• 歴史資産の保全・活用（建物、敷地割りなどの空間構造など）
• 緑のネットワーク（公園、広場、寺社、河川など）
• 事業期間・コスト

３つの代替案の充実化と評価