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賃貸都市の可能性　　

　　ハワード・ネット流街づくり術で、あなたの大切な街がつくれます

　　　　　　　　 ECO 都市環境計画研究所　 代表　　　

　　　　　　早稲田大学理工学総合センター　 客員研究員　　泉　耿介

The possibility for distinguished town life surroundings by the development under leasehold system．

Ecological City Organaizer Ltd. C.E.O.

Advanced Research Institute for Science & Engineering,

Waseda University Visiting Researcher Izumi Kosuke

　This paper intends to describe that any people can make their favorite town. The"Estate style"(in London)which adopts leasehold system has been a successful development method. E.Haward also used this style for the "Garden Cities", introducing the joint-stock company system at the same time. Through this system, any people could become a member of a grand landowner group by buying company shares. This system in which Estate style & the joint-stock company system are combined is called Haward's style in this paper. In Japan, we will be able to use the leasehold system perfectly from March 2000. In this situation, people will be able to make the town in the Howard's net style, when they want to make their own favorite town inviting residents and investors through the internet.

　拝復　福士さま　「欧米の都市毎の、市民お気に入りスポーツ」というｅメ-ルありがとうございました。

　都市毎に見られる、市民の人気スポーツへの愛着心は、日本では想像もできない強さだ、というお話は初めてです。しかし、”３、４才頃から父親に連れられ通い始めるアスレチックジムとその道筋を、都市の原風景として育つ息子達”とか、”５万人収容のサッカー場が満員になる人口１０万の街”と読みすすむに連れ、フランチャイズド・スポーツ（チーム）への市民の深い思い入れには、なるほどと頷けるようになりました。

　というのは街には市民の、つまり住民と地主ともどもの、かけがえのない愛着心が不可欠とかねがね思っていましたから。

　しかし、わが日本の現代の街について見ると、市民は残念ながら愛着心どころか、あきらめも通り過ぎています。どの街も、関心すら持たれていない、と言っていいでしょう。この一世紀、これという美しい街をつくってもいません。近頃の欧米、あるいは江戸以前の日本では、いい街が結構つくられいるのですけれど。日本のここしばらくは、美しい街の作り方の作法について、一種の記憶喪失の時代なのでしょうか？

この無関心を、住んでいる浦安の街で何とかできないものかと、市内の計画家仲間で勉強会*1を続けたり、その内の１１人等*2で、中学生から読める街づくりの本*3を出版したりしました。後の試みは、参画してくれたあなたのイラストも面白く、評判も高い*４ので、まだ先は長いのですが、少しほっとしているところです。

　一方、愛着心はどうのようにすれば育てられるのかと、レッチワース*５というイギリスの小さな街に興味を持ち続けていました。理想都市として２０世紀の初めに着手され、終わり近くに完成し軌道に乗った*６私の大好きな街。ようやく５年前に、その秘密が或る「仕組み」にあったことに気付き、これを「賃貸都市」*７と名付けました。

　「賃貸都市」こそ、街に強い愛着心を芽生えさせる、特別でしかも人々に自然な工夫です。この「仕組み」さえあれば、日本社会が美しい街づくりの作法を思い出せる時が、再び来るのです。

　１．賃貸都市は、有名な田園都市を支えているソフト、仕組み

　福士さま　あなたは田園都市はご存知でしょう。レッチワースこそ、田園都市として創られた世界初の街で、今のところ成功している唯一の街です。産業革命以降に生まれたスラム街の悲惨から人々を救うために、都会と田舎の良さを併せ持つようにと提唱された新しい都市です。一番の特徴は、都会と田舎の結婚です。つまり、市街地と、その周りを囲むグリーンベルト----農地やゴルフコース等としての働きをさせ、市街地には決してしない----この二つをワンセットとしたことです。

　この新しい都市の発明者Ｅ．ハワードはこのペアを永久に保つために、田園都市は賃貸都市であることが必要と分かっていたので、都市全部の土地を一つの株式会社での所有・経営とすることを主張し、実現したのです。現在では、レッチワースの所有者は、株式会社から財団法人に衣替えしていますが、ほぼこの街全部の大地主であることには変わりありません。財団法人＝大地主が都市全部の土地を持ち、貸し続けるので、「賃貸都市」なのです。

　つまり、「一人の地主が、田畑や家の建つ宅地を持つだけでなく道路や公園等の公共用地等の土地も持ち、市民、又は行政とはその土地・建物の貸借関係で成り立つ都市」というわけです。

　　１ー１　なぜ賃貸都市という仕組みが大切なのでしょう

　賃貸都市でいう地主が、都市計画の目的をほぼ叶える存在だからです。都市計画は、都市全体の総合的な良さの実現が目的です。大地主は都市を含む所領地の総体的価値を最高に保つのが身上です。しかも、自分の財産という愛着心をもって維持・運営します。つまり、賃貸都市の地主は、都市計画の目的である「都市の総体的な価値」を保てる「一元的な所有主体」として、生身の存在というわけです。　

　一元的な所有主体であることがなぜ大切かを説明するために、そうではない二元的、多元的に分かれた場合を想像してみましょう。

　　　ａ　街とグリーンベルトを別々に、二人の地主に分けると　

　市街地とグリーンベルトを別々にして二元的な所有に分けると、市街地とグリーンベルト（具体的には農地が主）の土地利用の違いが、すぐに二人の地主の収入の差となって現れてきます。いずれ、安い方の農地の地主が、市街地の地主と同じことを始めたがるでしょう。しかし、これを食い止めることはまず不可能です。この結果、市街地の環境を支える側のグリーンベルトは、いずれ消滅の運命を辿ることになります。

　　　ｂ　市街地とグリーンベルトのワンセットを守る約束で、沢山の地主に分けると

　多元的な所有では、二元的な時の差が生まれないように市街地とグリーンベルトのワンセットを守ることにします。つまり、「市街地の一軒分の宅地とそれにつり合うグリーンベルトの農地」のペアを切り離さない約束で、沢山の人々に分譲できることにするわけです。

　美しさによって価値が高まり値上がりが起きますが、転売されると、この値上がり益は（当たり前のこととして）売り主と共に街の外に持ち出されます。これが何回か繰り返されると、結果的に高値づかみをさせられた、と思う持ち主が現れたり、日本なら相続税の支払いに困窮する人が増えます。約束違反を承知で、更地のグリーンベルトが市街地とのペアから切り離され売却処分され始めるのは、時間の問題となります。

　結局、一元的所有でないと、「収入の差」や「小単位での転売可能な状態」が、共に美しい田園都市を崩壊に導くというわけです。

　　１ー２　美しさへの憧れが、街の美しさを再生産し続ける賃貸都市

　ところが、一元的な所有の田園都市では別です。賃貸でも、美しさや人気のおかげで高い家賃や、特別に払い捨ての入村料を負担してでも住み着きたい、という人が結構現れ、田園都市は人気が出ます。

　一方、賃貸経営の原価は、評判が上がるのとは無関係なので、田園都市の地主が手にする差益は増えます。差益が生まれると課税されるのは、どこの国でも共通です。ところが、税金には再投資の大きな動機づけをする働きがあるので、地主に、街をさらに美しくする費用をどんどん注ぎ込ませることになります。

　分譲の街では、値上がり益は外に持ち出されるだけでした。賃貸都市は、逆に自らの美しさで生まれる原資が再び、自らに投資され、ますます美しくなる軌道に乗っていく、というわけです。

　　１ー３　人々の行動を変え、結果を変える「仕組み」の役割

　しかし大切なのは、街が分譲であろうと、賃貸であろうと関係者は”どちらも皆、同じ人間だ”という点です。グリーンベルトの農地を秘かに売却処分する人も、払い捨ての入村料を喜んで負担する人も、賃貸都市の経営者も、人並みの欲望を持つ普通の人々です。違うのは、「仕組み」にあります。この「仕組み」があれば、欲望が田園都市を美しくさせ、「仕組み」がないとグリーンベルトを壊滅させます。

　美しさへの”欲望が美しさを再生産する賃貸都市の「仕組み」を、ハワードは街づくりの最初期！に設定した”のです。彼が「発明」と言った核心はこれです。

　　１ー４　賃貸都市によれば、都市に欲しい大切さ「総体的価値」はお好み次第

　賃貸都市で実現できるのは、有名な都会と田舎の結婚だけ、つまり街とグリーンベルトのワンセットだけではありません。レッチワースでも、例えば牛馬等家畜のいる家族向けの「農業公園」が、それ単独では大赤字ながら運営されています。その賃貸都市経営財団は、その他にも街の様々なコミュニテイ活動も支えていますが、潤沢な資金は税金ではないので、活動は皆、個性的です。　現在、日本の都市は、財源は税金だけという自治体で経営されているので、その理想像、つまり「総体的価値」を思う存分に実現することは、まず出来ません。しかし、これから欲しいのは、標準装備の都市ではなく、各々の街の人々が大切とか面白いと思う個性的な”変った街”です。

　普遍性の有無をいつも考えなければならない自治体と異なり、賃貸都市は、例えば、市民のお気に入りのスポーツ・チームを経営するなど、そこの人達にとって思い入れのある特別で固有の理想像までも実現できます。

　　１ー５　株式会社で街を創る「ハワード流」街づくり術

　賃貸都市そのものは、ロンドンでは古くからエステートと呼ばれ、貴族や大地主の土地経営の方法として普通です。今でも、目抜き通りのリージェントストリート（有名なこの通りは実は、私道なのです）と沿道の店舗やオフイスビル群のワンセット、あるいは美しいリージェンツパーク（これも私有の公園です）と周りを囲んでいるジョージアン様式の高級なアパートメントハウス群のペア等、数多く見ることができます。むしろ、ハワードの業績は、賃貸都市に株式会社を組合わせたこと、つまり沢山の市民を株主として結集させ大地主に仕立て上げたことです。*８　

　つまり、株式により所有を小口化しながらも、核心の築造と運営の一元性は取締役会によって保つという、重要なこと----賃貸都市を現代につなぐ新しい方法----が創られたと言えます。この築造運営権を一元的に保ち、理想像を共有できる株主を多数集めて創る街づくりの方法を、「ハワード流」と呼ぶことにします。ただし、一元的な築造運営権に、街や住民への愛着心は絶対不可欠です。

　２．賃貸都市の可能性

　日本でも、借りた物は必ず返すという常識が、土地については定期借地権として約８年前から、建物については定期借家権として今年から、制度的に復活しました。定期借家権の効果は、建物（土地も）の投資利回りの確定です。それに加え、定期借地権とで地価の収益還元価額への収束的下落と、その後の安定的変化が期待出来ます。*９

　これで再び、賃貸都市の制度的な条件が揃いました。

　比喩的に言えば、土地と建物という都市計画の”子ども達”が、ようやく計画の手の届く庭に戻ってきたということです（”親”の都市計画も安心できるので、これから大きく変身し始めることでしょう）。

　　２ー１　賃貸都市を可能にする社会基盤とは、常識的な資金が集まること

　もう少し具体的に言えば、建物と土地の長期的な価額変動が合理的な予測幅に納まるのです。したがって、常識ある多くの市民から資金を集められる市場が育ちます。その結果、土地や建物を骨格とする様々な企てに、常識的な資金を広く、厚く募ることが可能になるというわけです。

　２０世紀初頭のイギリスでこれが可能であったことが、田園都市株式会社に投資家が現れた社会基盤の一つなのです。頑固なハワードが配当の上限を低く抑え続けたにもかかわらず、なお投資家達が応じたのは、”美しい街という理想の実現過程に参加し、痛みを分かち合いたかったから”に他なりません。ハワードの低い配当を納得できる、志ある投資家達が現れたのは、この正常な不動産投資市場のあったおかげだったです。

　　２ー２　大切な街も仲間づくりから----「ハワード・ネット流」街づくり術

　大切な街を実現するにしても、一人だけでは出来ません。大切な理想像、つまり「総体的価値」に共感する人々が、相応に集まる必要があります。それにはインターネットによる募集が一番です。

　福士さま　あなたの想う「こんな街があったらいいな」をインターネットで表現してみて下さい。共感する人々が現れ集まるなら、絵に描く都市計画家も、建設する費用を受け持つ投資家も必ず手伝い始めることでしょう。それでも、完成までは容易ではありません。しかしインターネットがあればこそ、共感者と出会うまでの「変わり者」と言われ続ける時間も短くなるはずです。これは、ハワードもきっと羨ましがることでしょう。この方法を「ハワード・ネット流」と言うことにします。

　　２ー３　街づくり手法の新しい可能性のいくつか

　　　ａ　保留地減歩に代えて定期借地権売却を

　話は突然、細かくなりますが、区画整理事業の事業費をまかなっている保留地減歩という普通の方法に代えて、「土地を一定期間手放すことになる長期の定期借地権で売って」まかなうという新しい考えが出されました。

　こうすると、地権者には（定期借地権の期間中に）使えなくなる土地面積は、たいへん大きくなります。しかし、それが済むと全部戻ってくるので、長期的な結果で見ると保留地減歩が、全く無かったことになります。地主は、所有地面積の永久的な減少は嫌うので、このことには魅力があります。この他にも、街の立ち上がり初期は、どんな使い途の建物を造ればよいのか専門家でも分かりにくいという問題があります。しかし、土地を一定期間手放すことで、このような難しい判断・悩みから解放されることも、地主には福音となります。

　定期借地された土地では、返すまでの間に収益をあげなければならないので、借地権者は、建物の立ち上げをすぐに始めます。立ち上がりに難のあったこれまでの区画整理とは違って、事業を進める施行者や自治体にとっても、街づくりが時間的にも計画通りになります。これからは、先行買収に代わって、区画整理事業の新しい旗手と期待できます。

　この定期借地権売却の土地は、先行的にまとめて売り出される可能性が高いのですが、その区域を賃貸都市と見立てることもできます。その場合、ハワード・ネット流で街を創ろうとするグループにも、必要な規模の土地が入手し易くなります。

　定期借地権等は、土地・建物の、ひいては都市計画の将来に計り知れない効果を持つと言われています。これもその一つでしょう。しかも、このすばらしいアイデアが、最近始まったばかりの或るニュータウン開発での、地権者だけの自主的な勉強会*１０で出されたことは、特筆しておかねばなりません。　

　　　ｂ　シャッター店舗群や空き住宅の定期借家権借り上げで、まちなか再生を

　ハワード・ネット流街づくり術を使って、まちなかのシャッターが降りたままの店舗群全部を一括して、定期借家権で長期・安値で、運用を受託することを考えます。空き

店舗群の分布・規模など、まちなかの全体を見ながら、業種構成戦略・業種変更・配置・転貸料を考え、意欲あるテナントを集め、一軒毎に定期借家で短期転貸します。

　一斉開店、集積効果、安い賃料（当初）などをてこに、新しい活性化策を打ち出します。住宅も空き家を同様に借り上げ、まちなかの人口を増やすことを主目的に転貸します。店舗・空き家とも効果が現れてきたら、次の転貸再契約から条件を徐々に変え、おおもとの一括運用受託者が得る差益を増やし、それをまちなか再生のために全額還元して、再投資します。

　長期の定期借家権の元契約の期間中に、次は定期借地権によるまちなかの土地全部の一括での長期運用の受託（土地全部の一括長期運用受託の状態が、賃貸都市です）への、移行準備が整えば、最高の出来映えです。それまでに、家主と地主などに賃貸都市を理解してもらうために、さまざまな先行投資を行います。

　　２ー４　実際のアクション----インターネットで共感者を集めよう

　ハワード・ネット流街づくり術で、既にいくつかのアクションが開始されています。

福士さま　あなたにもインターネットで参加でき、是非、参加していただきたいものを御紹介します。

　　　ａ　”あなたの大切な街、つくれます”　

　あなたの大切な街づくりの、仲間集めをお手伝いしようというホームページです。これに、あなたがどんな街が欲しいのかを寄せると、相互に仲間が出会え、うまくすると投資家も名乗り出てくる可能性もある、というホームページになります。

　　　　　　　　　　　　　　ＵＲＬ；http://www.geocities.co.jp/SweetHome/7910

　　　ｂ　”日本全国シャッター商店・空き住宅借ります、貸します、街繁盛”　

　定期借家権でまちなか再生！のホームページも、近々できます。これは、定期借家権なら貸そうというシャッター店舗や住宅のオーナー、店舗群・住宅群の一括運用を引き受けようという経営者、店舗・住宅を借りたい人、の出会いの場です。ただし、現在工事中です。ａ又はｃからリンクにて、おいで下さい。

　　　ｃ　”森林型田園都市”　

　”あなたの大切な街、つくれます”の一つですが、既に６０名以上のコレスポンデント段階のグループが出来ているホームページ”森林型田園都市”です。森を楽しみながら守れることと、そこでのコミュニテイをマイペースで大切にしたい人々の集まりです。中核グループは、ハワード１００年委員会のプロジェクト部会*1１です。

　　　　　　　　　　　　　　ＵＲＬ；http://www.geocities.co.jp/NatureLand/1168

　福士さま　あなたは「スポーツからの街づくり」の勉強にカナダにお引越とか。

　いつの日か、「アイスホッケー命の街づくり、お仲間募集！」をこのホームページでお待ちしてます。直接のメイルはこれまで通りgenea@mxa.mesh.ne.jpです。

　では、さようなら。お元気で　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬白

＊１ 浦安　「街人（まちうど）の広場」；'９２年４月に始まった浦安市域中心の都市計画専門家市民の自主的、定期的（概２カ月に１回）な集まり。９年目にはいった現在、登録メンバーは約５０名。

＊２ 浦安街ブックをつくる会；梶島邦江、横堀肇、中山高樹、山本理、小出修、飯島忠昭、中野恒明、土久菜穂、佐久間康富、小林恭一、村田清光、福士恵美と筆者。「街人（まちうど）の広場」で誕 生した。

＊３ 「まちづくりがわかる本----浦安のまちを読む----」浦安街ブックをつくる会著’９９年１１月１０日 彰国社 発行 ￥２，０００

＊４ 上記　「まちづくりがわかる本----浦安のまちを読む----」は、’９９年度　日本都市計画学会の石川奨励賞を受賞。

＊５ レッチワース；ロンドン北方約５６ｋｍ（ハートフォードシャーにある。 ロンドンキングスクロス駅へ、電車で約半時間余）、面積約１千６百ｈａ、人口約３万４千人

＊６ 着手：１９０３年　完成：１９９５年（乗っ取りに遭った株式会社の街の救済のために、 特別立法で作られた 公 社 が使命を果たし終え、財団法人へ移行した年）　

＊７ "賃貸都市 ｃ"の初出　日本都市計画家協会会報「都市計画家」'９５秋号（１０月１５日発行）

＊８ 鈴木博之 教授（東京大学工学系）説；日本都市計画家協会のサロン（’９９年２月１０日）での談話より。なお、ロンドンのエステートについては , 同教授著 「ロンドン」 (ちくま新書)をお薦めします。

＊９ 定期借地・借家権に関する項は、公認会計士中澤省一郎氏のご助言を頂きました。ここに 記して 感謝します。

＊１０　緑地活用検討会（茨城県 つくば市内）

＊１１　ハワード１００年委員会 プロジェクト部会；井原満明、榎本真吾、大熊久夫、 大熊喜昌、 笹原克、谷口碩、山本理と筆者、他オブザーバー２名。　　　

なお、本稿作成には特に榎本真吾、大熊喜昌、梶島邦江、 谷口碩、 福士恵美の方々のご協力を頂いており、ここに記して感謝します。