広告の見方

これはもっとも私の得意分野です（当たり前ですが）残念ながら不動産広告は「違法性の高いものが多いのです」。イコールではないのですが、違法広告の会社は信用してはいけないです。

「信用のおける広告媒体か？」

「不動産広告には業法のルールがあります」

宅建業法と言うのがあります。罰則もあります。

本来は全ての会社がこのルールに従わなくてはいけません。

「広告にトラブル相談はあるか？」

ルールに乗っ取った広告会社であれば（本来は当たり前なんですが）、広告内容に相違があったケースの相談窓口を設けています。残念ながら中にはルールをまったく無視した広告もあります。

「インターネットHPは信用できる？」

信用のおけるサイト会社のものであれば大丈夫かと思われますが、単独の個社で作っているHPは法の規制も入りにくいために結構要注意です。

「広告を良く見る会社がいい会社とは限らない」

毎週のようにチラシを見る会社。ＴＶでも最近良く見るあの会社。
なんとなくよく見るから信用してしまいますよね。でも危険な会社もあります。
見た目の派手さにだまされないように。

良くある？危ない広告

「おとり広告」

最もポピュラーな？客寄せ手法。無いものをあるように見せる広告。

「安いのに未だに残っている」誰がどう見てもお買い得に見える・・・・しかし、３ヶ月以上も広告に出ている。TELすると「まだ残っています」と言われたが、当日見に行ってみると「先日売れました」なんて事があるんです。しかし、その広告は未だに出ている。

「おとり物件」

ちょっと高度な？客寄せ手法。おとり広告と違うのは実在する事。

やはり「安い」しかし見に行ってみると・・・・・。幻滅してとても買う気がしない。

車の入れない道路のずっと奥だったり、墓地の隣だったり、崖の途中だったりと。難癖のあるもの。

「具体的な見方」

上記を参考の上、違法広告の簡単なチェック方法は

① 毎回必ず気になる会社をチェック

② 欲しい地域をチェック

③ 道路付け、築年月、区画図、間取り図などの充分な情報があるか。

新築（最も多いパターン）

業法では「建築確認」を取ってはじめて新築と言えます。また、建築確認を取らないと建物は建てられません。

しかし、違法広告の多くは建築確認を取っていません。「建築確認」を取るのには費用がかかるからです。お客も決まっていないのに余計な費用はかけられないのが実情ですが・・・。

仮に　新築３０００万円（土地１００㎡、建物９０㎡４LDK）と出ていたとしましても、実際にはその建物を建てられる保障は一切ありません。危険です。

築年月で今から３－４ヶ月位先のものはないものが多いでしょう。

中古

「築年月」が出ていないもの。安いものの多くは築年がたっています。木造で築２０年以上は建替えを視野に入れなければなりません。

土地

「区画図」と「道路」が出ていないもの（文字情報だけ）。必ずしも真四角ではありませんから。

現地に行こう

「百聞は一見にしかず」ですが。

営業マンのトークに飲み込まれないように冷静にじっくりと見てください。

「完成物件の見方」

「建物は簡単には壊れない」

以前TVでも出ていました「欠陥住宅」、私の知っている会社もありました。驚くほどの「手抜き」をしているにもかかわらず。家は崩壊していないんですね。これって、多少の手抜きをしても問題なさそうなんです。怖いですね。

・正直できてしまうとプロでもない限り欠陥は見つけにくいものです。

・床と壁の隙間が開いていないか？

・床はきしまないか？

・壁伝いに見てフローリングはまっすぐ張られているか。

・キッチンと洗面所であれば床下を覗いて、基礎と柱はおかしくないか？（変な隙間はないか）

・２階を歩いてもらい、１階から「音」を聞いてください。気にならない程度か。

・階段の勾配はきつくないか？（１３段が平均、１５段がゆったりとれて理想）

・日当たりは大丈夫？（昼間だけの判断は危険です）

・隣棟間隔は？（狭すぎないか？。隣家と窓の配置は重なっていないか？）

・騒音は？

・駐車スペースは十分確保されている？（運転が下手な人でも入れられる？）

・自転車の置き場所は作れそう？

・前面道路の交通量は？

気に入った物件があれば、後日こっそり見に行きましょう。そのときにじっくりと検討しましょう。

場所の見方

「よく知っている場所になろう」

たとえ隣町であっても、その場所よく知っています？

・幼稚園・保育園の営業時間。学区。学校までの道は安全？。学童保育の内容。使えるスーパー。子供を連れて行ける公園など必ず歩いて見に行きましょう。

・昼と夜の差（治安は大丈夫？）。道路の交通量（抜け道になっていないか）。

・自治体のサービス（ローン補助制度の有無や条件、子供や老人への行政サービス）

その場所は以前何があったの？

これらのことが判っているなら大丈夫です。

「人に聞こう」これが一番簡単。

その場所のことがわからないなら、地元の人に聞いてみよう！

その場所にすんでいる人なら情報は正確だし、どんな人がすんでいるのか分かりますので一石二鳥です。

NETで「ご近所さんを探せ」などもいい相手が見つかれば今風の聞き出し方かも。

「お勧めできない場所」

・以前田んぼだった場所。河川の近く。は地盤が弱いことが多いです。

・基礎にパイルなどを使い強化していればまだマシですが、工務店によっては行っていないところも多いのです。好むべき場所ではないですね。

・怪しいと思ったら調べることと、現地ではじっくりと周辺の家並みを見てください。わずかですが傾いているところもあります。

・地目で「田」とか出ていましたら分かりやすくいんですが市街地はないでしょうね。

・傾斜地（当然ですね）

・やはり地盤です。宅地にするために元の土地を削っているか（比較的安心）、盛っている（要注意）かのどちらかです。

価格について

「本当の意味でお買い得物件なんてありません。」

安いのもには訳がある、企業は利益を追求していますから、いいものは高い！それなりのものはそれなりなんです。

「不動産に定価はない」

不動産は「時価」です。隣同士の土地でも、同じ不動産会社でも「全て時価」なんです。価格が違ってきます。１ヵ月後には「値下がり」していることはざらです。

「無理して買ってはいけないです。」

今の家賃と同等で、現状の生活に困っていなければ大丈夫かと思いますが、将来の収入を当てにしてはいけません。2－5年後には恐らく子供が生まれていたりして、生活費の負担が増えますので収入のアップ分はローンではなく生活費になると思います。

「新築物件。住んでしまえば中古です」

一日でも住んでしまえば中古なんです。よほどの物件でなければ価値は下がります。これは仕方がないのです。

公庫もそうですが、世間一般の皆さんも「中古」より「新築」がいいですよね。1割から2割は価値が落ちてしまいます。

「相場を知ろう」

欲しい地域が決まっているのなら価格が適正か「相場」を調べましょう。

安易に駅○分でいくらではなく、その場所によって相場はまったく違います。同じ駅でも駅の反対側はまったく環境が違う。何てことありますよね。

「町名」出来れば何丁目まで。

「道路」南道路と北道路では２－３割は価格が違います。

「可処分所得って知ってます？」

よく言われる「年収の○○％で支払いは可能です」とありますが、間違ってはいませんが、年収は可処分所得（手取り）とは違います。当然手取りで考えてください。今の家賃との比較がいいと思います。

「購入後はローンだけではない」

不動産を持っていることによる「税金」がかかります。固定資産税など。また、建物

のメンテナンスなど賃貸では大家さんの負担のものもありますが「全て自己負担です」。

マンションは「管理費・駐車場・修繕積立金」などが毎月かかります。