●　●　●　●　●見積もり、契約について　●　●　●　●　●

見積もりって、作る会社によって、書式も違えば、表現も違うし、同じプランで見積もりしてもらっても、見積もり範囲や使う材料のメーカーや質まで違う・・見積もりあわせをしようと思っても、見比べるのも至難の業！！契約に至っては、その締結時期やタイミングが、住宅メーカーによって全然違うし、仮契約とか言う紛らわしい表現まであったりする・・うかうかしてたら、すっかりいい様にされてたりして？お〜・・こわいこわい。
高い買いもん、ちゃ〜んと勉強して、毅然たる態度で臨みましょう！

１・それって適正価格？
見積もりを見ても、その単価が適性なんかどうなんかなんて、素人にはわからない。定価のある物なら定価の何掛けって言うのは判りますけど・・ひどいのなんか『一式なんぼ』とか『坪なんぼ』でおしまいとか・・んでもって契約の時の餌に値引きをドーンとする。それって見積もりの意味はどーよ！って感じです。お客さんによってすごく得する人とそんする人が出来るってことですよね？果たしてあなたは得するのかな？そんするのかな？大体、これだけ値引きするので契約してください！とか言って、何百万も値引きを持ちかけるのなら、大体、これくらいの建物ならこれくらいで出来るって言うのはわかる筈だから、はなっから見積もりしなくて良いやん？明細、見積もりが無くたって、図面ときちんとした仕様書、仕上げ表があれば家は建つんだし・・安心してください、向うから『何ぼ引きます』って言うのは、大体のお客さんに多分同じように言ってますよ。ほんとに得したいのなら、２００万の値引き提示をされたら、４００万の値引きを要求しましょう！（笑）営業マン的には、キツイ話ですけど・・

２・通常利益は？
住宅メーカーの儲けって一体どのくらいなんだろう？って思うでしょ？普通の工務店なんかは、２割から３割までしか利益がないみたいですが、これって食品産業や外食産業、電気産業とかに比べて低い水準かもしれません。（低いかどうかは、もし、意見があれば又教えてください）。住宅大手メーカーに至っては最低３割で、通常は４割くらいらしいです。それはどうしてかっと言うと、TVでのCMや、綺麗なカタログやプレゼンテーション。それに常に時代の先端を行く為に研究開発をしなくてはならないからです。それと大手メーカーの場合、営業所と施工会社は別の場合が多いのです。もちろん本社にも利益のいくらかを廻さないとだめです。営業所に２割、本社に０．５割、施工会社（下請け）に１．５割くらいでしょうか・・割合はそれぞれ違うとして、そう言う感じで割り振ってます。それだけの高い金額を施主側が負担して『大手メーカーで建てる安心』を買うわけです。余談ですが、鉛筆１本作るのにどれだけの人の手を渡っているのでしょう？そう考えた時に『家を建てるのにはどれだけの人が関わっているか？』って考えたら・・想像もつきません・・『そりゃ何千万円もするわなっ！』って思うでしょ？安く建てるには、設計事務所にお願いして『入札方式』をとるか、『CM方式（いずれ説明します）』をとるか地元工務店に頼むか・・ローコストＦＣ加盟店（リスク高いけど）に頼むか・・通常利益を語ると長くなるので、続きはいずれ・・

３・値引きの意味は？
上の段でもちょこっと触れてみたけど、値引きって言うのは『商談の促進材料』になったり『契約の時の条件』で提示されたり、要は、住宅屋さんの『かけ引き材料』なんです。普通営業マンから自主的に持ちかけてくる値引きやサービスはハナッから用意されているカードです。それはだいたい３枚くらい持っていて、『３年くらい先と思ってたのに、この期間中にプランニング、制約したら２００万円分グレードアップがサービスになるって言われたから・・』これが一枚目のカード。『見積もりをもらった時に、すぐに契約をせまられて、更に１００万円分の値引きをするから、来週の何日に契約をして下さいって言われたから、そんなに引いてもらえるならって思って・・』これが２枚目のカード。最後の砦『契約書を目の前に署名捺印をせまられ、やっぱりもうちょっと考えたい・・って言ったら、一体いくらなら契約してもらえるのですか？っと更にせまられ無理だろうと思って更に１００万言ってみたら、難しそうな顔をしながら上司に連絡を取り、なんとかなるって言うもんだからつい・・』って・・これでドボンッ！これは、ある程度営業マンの中では予測されているストーリー・・このストーリーを崩すには、あなたが計画を進める主導権を握り続ける強い意志が必要です。値引きに釣られて契約してみたら、ちょっとずつ内容を変えられてあって、その説明は聞いたような気もするけど、さっと流した感じの説明で判らなかった、結局得してたんだろうか？って言う結果になりかねません。
キーワードは主導権です。まず、買う側は、これだけの予算で、何坪くらいで、こんなグレードの家を建てようって心に決めます。それを営業にきちんと伝えます。このときに予算だけは言わずに心にしまいます（重要）。それで思い通りのプラン内容が提出されて見積もりを作りますって言われて初めて予算を明らかにします。それで見積もりが予算より高ければ帰ってもらう、予算どおりなら見積もり内容、図面、仕様書を入念に見比べて、契約をする。ね、打ち合わせに掛かる時間や手間も少なくて澄みそうでしょ？こちらでストーリーを作って主導権はこちらですし・・

４・総費用ってなんやねん！
総費用って一口に言いますが、一体何処までが総費用なんか・・って思うでしょ？見積もりだけでもメーカーによって内容が違って、比べるのに大変やのに、総費用で比べるのはもっと大変。一番判りやすいのは、『あなたの会社に対して支払う代金の総額を表にして提示してください』って頼みましょう。それとついでに『公庫と銀行で○○万円借り入れて、御社で建てた場合の、借り入れに掛かる諸費用の総額を別紙に表にして下さい』と頼みましょう。どうしてかって言うと、メーカーによって構造や工法、耐火性能も違うから、火災保険等の金額にも差が出るし、公庫とローンの借り入れ比率も違ってくる（沢山公庫で借り入れできる）ので、保証料等でも差が出てくるのです。あとは、登記なんかは坪数と借り入れ金額が同じなら、金額は変わらないですし、税金もそんなに変わらない。それをごっちゃにして、勝手に照明器具やその他家具費用まで総費用の表に盛り込んで、項目を増やしてややこしくするから、メーカー側の魔法にかかってしまう・・これも主導権はあなたがキーワード。
『建築会社に支払う総費用』と『これだけ借り入れて建てた場合に掛かる借り入れ費用の総額を別紙で』っと言うのを忘れずに・・家具、照明等の自分で本来そろえる分は自分で表にして、それがサービスの場合は金額を０円にしておけば良いでしょう。？？えっ！自分で表を作るのって？・・当たり前です。それだけ高い買い物やねんから、それくらいの自己管理は当然です！要は共通項目の比較表を作るのです。メーカーに用意してもらった２つの表、それ以外の諸費用、あとは引越し、照明家具、カーテンなど、自分で段取りする物の費用。全部各メーカーで建てた場合の共通項目を自分で作りましょう！全てをメーカー側に任せると、各々の解釈で作った表を見比べる『自殺行為』となります・お〜・・こわいこわい・・

５・契約・・っと、その前に！
プランも思い通り。金額提示も思い通り。総額の把握もOK！よし、これで契約だ〜！って・・ちょっと待って頂だい・・契約は１番の砦。この一瞬であなたの一生は左右されるのと同じ・・クロスロードです。まずは約款。大体の契約書には約款なるものが付いてます。隅々まで目を通しましょう。わからない時は、目の前の営業マンに聞きましょう！約款はメーカーが独自に作成した物も少なくないです。一般によく使われるので安全なのは『旧四会連合』が作った約款です。覚えておきましょう。
その他はアフターサービス、アフターメンテについて、きちんと書面で約束されてますか？完成保証制度は？完成を待たずにメーカーが潰れちゃったら誰が建ててくれんの？。構造検査や完了検査は誰がすんの？メーカー側ですんの？ちゃんとした検査保証会社がしてくれんの？・・代金の支払いはどうすんの？着工時までに全額の８割も支払うの？そんなにお金に困ってるの？もう潰れそうだから？・・工期は適正工期？ちょっと早すぎやしないかい？回転が大事なのは、立ち食いうどん屋だよ！・・おうちの引渡しはどういう時期に？お金を全部支払ってからって、公庫からお金が下りるのは、完成してから１ヶ月以上かかるのに、どうすんの？・・
　そう考えたら、契約の時に確認する事っていっぱいあるでしょ？口約束は危ないっすよ！

６・坪単価のしくみ・・（建物本体ってどこまで？）
坪単価ってよく聞きますよね。建物坪単価４０万円って聞くと、５０坪建てたら２０００万円で建つのかと思いますよね。実はね、同じ坪単価で同じ仕様で建てるとしたら、大きい家を建てたら損してるんですよ〜・・例えば坪４０万で５０坪建てたら、２０００万円でしょ。１００坪建てたら４０００万円です。で、キッチンやお風呂トイレなどの数は同じだとするでしょ、その設備代が建築費のうち４００万円含まれているとします。すると、５０坪の家の場合、設備を引いた『建物正味の金額は』１６００万円で、１００坪の場合は３６００万円になるわけです。それを下の坪数で割ると前者は１６００万円÷５０坪で、坪当たり３２万円。後者は３６００万円÷１００坪で、坪当たり３６万円です。・・ね、大きい方が沢山お金がかかるでしょ？ちゃーんと明細をつけて見積もってもらう方がいいですよ。損しない為に・・
　そもそも『建物本体』ってどの部分やねん！って思うでしょ？通常は物質的な部分で建物自体でキッチンやお風呂などの建物内の設備、建物内の給排水配管、電気配線、コンセントを含みますが、照明器具や家具、アンテナ、エアコン、カーテン、屋外の給排水配管、確認申請などの申請にかかる費用、その他オプションは含まれていません。ローコスト住宅に至っては、建物本体に雨戸や網戸もついてないとか、勝手口がないとか、バルコニーもないとか、ひどいメーカーなんかは本体以外に、いろんな経費を乗っけてくる所も・・そうです、建物本体からいろんな項目をはずして、本体価格を安く見せれば見せるほど、キャッチがいいからです。そのキャッチに引っかかり、商談を進め、契約する時に気がつけば、結局ふたを開ければ、総額が結構な金額になっていたりして・・お〜こわいこわい・・