★　★　★　★　★　★　★資金計画について★　★　★　★　★　★　★
みなさん、実は『お家を建てるに当たって一番大事なのは”資金計画”』って知ってました？　　僕がアドバイスさせてもらえる時、絶対、まずそこから始めるんです。　　でないと、それをはずして計画して、最後に『じゃ、資金はどうしよ？』って考えてたら、『プランも見積もりもやっと出来上がったけど、これじゃお金が段取りつかないから、ダメだね・・』って事になって、夢が崩れるでしょ？　　そう、これがきちんと出来る営業マン、あるいはプロデューサーを探さないとダメです。資金計画と言っても『予算計画』と『返済計画』があります。　　『建築予算はちょっと無理矢理気味』、『その他の予算（諸費用）は余分目に』『返済計画は余裕をもって』が、原則です。、僕が作った資金計画表（エクセル）が欲しい人は又、メールで連絡くださいね。

住宅金融公庫と銀行ローン
まず、資金計画で肝心なのは、自己資金をいくら投入できるか？って言うのと、いくらまで借り入れできるか？年間返済金額の合計÷年収×１００≦２０％。銀行ローンを併せると３０％〜３５％くらいまでか、年収の５倍まで（公務員、又は経営内容のいい企業だと６倍くらい）まで借り入れ可能です。あと、金融公庫は給与所得者で年収４００万円以下とかでも、年収による負担率のほかは年収による制限はあまりありませんが、銀行の場合、低所得者に厳しいのが現状のようです。それと、金利の安定性と、火災保険が公庫の場合はかなり安いと言うのと、保証料も比較的安いほうですので、出来れば公庫をかましておきましょう。（公庫は土地が１００u以上、建物が８０u以上、２８０u以下）あと、２年３年先の計画の人は、住宅財形をしておきましょう。金利が今の金利で１．５％前後とかなりお得です。公庫より１％前後安いので、要チェックです。年収による制限もありません。４０００万円を上限に、積み立て残高の１０倍まで借り入れできます。覚えて起きましょう。

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建築費以外になにがあるの？
建築費って言うのは正味、家を建てるだけの費用（建物本体＋屋外給排水、ガス工事電気工事、消費税）のことで、土地購入費用（仲介手数料、所有権移転登記、抵当権設定費用、固定資産税その他）や公庫、銀行の借り入れ費用（保証料、団信保険料、融資手数料、火災保険料、中間金利息等）と・・まだまだあります。登記関係（表示登記、保存登記）、水道及び下水道分担金、アンテナ工事、照明器具、外構工事（門、フェンス）、その他、仮住まい、引越し費用、ｅｔｃ・・ね、かなりいろんな費用がいりますでしょ？だから『土地付き一戸建て、税込み２５００万円（月々○○万円）』とか書いてあったりするけど、そこに外構代１５０万円、その他の費用２００万円くらいの諸費用が必要です。土地建物共で２５００万円、余分に諸費用や外回りで４００万円〜５００万円かかります。かなり大変・・・

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頭金って・・？
住宅雑誌や、一般論から言うと、頭金って『通常２割程度』とか言いますよね。実際、２割も自己資金を用意してる人は居ないです。今や住宅金融公庫も各種銀行ローンも、ある一定の条件を満たせば自己資金ゼロはＯＫです。支払い負担が許容範囲なら、なるべくローンを組みましょう。例えば３００万円あったとしても、それを全部家の頭金につぎ込むと、車を新しくしたいと思ったとき、手持ちは全部家の資金にしたので、今度車の方がフルローンになったとします。そうなると車のローンは最長でも７年ですので月々５万円くらいの負担増になります。３００万円は残しておいて、家を建てた後キャッシュで車を買いましょう。３０年ローンで車を買ったのと同じ事になります。これだと家のローンとしては３００万円分増えたとしても、車のローンを含む家計全体のローンの支払額はうんと減ります。『ある程度頭金くらいは用意しないと・・』っと言うのは、もう昔の話です。

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返済年数
返済年数も一応決まりがあって、一番長くみて、金融公庫の場合『支払い終わりが８０歳まで』で計算します。実際にはその年まで働いてられないので６５歳から７０歳くらいをめどに逆算するのが一般的です。また、中古住宅の場合３０年ー築年数で計算します。築１０年なら返済年数は２０年から２５年で組みましょう。ローンが終わるころにはそろそろ手を入れないとダメな時期にきてるはずです。あと、返済年数が長いと経費も増えます。火災保険の長期係数も増えて保険料がかさみますし、保証料や団信も増えます。返済年数は後に前倒しできますので、申し込みではなるべく長く設定するのがいいですよ。