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資金計画 |
家を買うほとんどの人がローンを組みます。
自分たちも例外なくローンを利用することになります。
大体の資金計画（頭金、借入額、返済額）は立てていたのですが、どこから借り入れするのか決定していません。
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ローン |
ローンにも銀行ローンやら、社内融資やら色々あります。金利も商品によりさまざま。金利1%でも4000万円借りたら年間40万の金利だから、金利は低いことに越したことはない。
ということで、土地同様に条件を出し、借入先を選定することにした。
とりあえず、自分たちを相手にしてくれそうな銀行をピックアップすると
みずほ銀行（妻のメインバンク）
労働金庫（会社の労働組合の関係）
東京三菱銀行（夫のメインバンク）
財形転貸融資（財形住宅金融）
かな。
これらの銀行、融資制度について調べてみると...
| 繰り上げ返済費用 | 諸手数料 | |
| みずほ銀行 | 変動金利の場合 5,250円（金額に関係なく） 固定金利の場合 10,500円（100万未満） 31,500円（100〜1000万未満） 52,500円（1000万以上） |
事務手数料：31,500円 管理保証料：950,000円 印紙：20,000円 抵当権設定：190,000円 共同名義にする場合（ローンを２本立てにする場合）は事務手数料、印紙代が倍になる。 2002.9末までだが、「管理保証料（借り入れ金額の0.2%が無料、金利 -0.5%）当初10年間のみ」キャンペーンを開催している NTT優遇としてローンを払い終わるまで 固定金利 -0.4% 変動金利 -0.5% がある。手数料の優遇はなし |
| 労働金庫 | 無料 | 手数料はみずほと同じ。 金利が2003年3月まで-0.4%となる。2003年4月以降も継続して-0.4%となるかは不明 NTT優遇として 管理保証料 0.14% がある |
| 東京三菱銀行 | 変動金利の場合 3,150円（期間を繰り上げる場合） 5,250円（月々の返済額を減らす場合） 固定金利の場合 5,250円（100万未満） 31,500円（100〜1000万未満） 52,500円（1000万以上） |
手数料はみずほと同じ。 2002.9末まで「０金利実感キャンペーン」をやっている。なんと 固定金利：-1.25%（３年固定） 変動金利：-1%（５年間） 固定金利の場合は1%になる。で、ローン減税があるからつまり金利 0%!! NTT優遇としてローンを払い終わるまで 固定金利：-0.2% 変動金利：-0.4% となる。管理手数料も無料。 |
| 財形転貸融資（公的融資の一種） | 金利が1.55%。かなり安い。会社からの利子補給（金利のうち1%を超える分を会社が負担するありがたい制度）を受けることができる。 |
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計画 |
色々調べた結果、「やっぱり金利が安いことが一番」という結論になった。
ということで、ローンを申し込むまえに自分たちの作戦を立ててみる。作戦としては
・金利が安い財形転貸融資をメインに不足分を銀行から借りる
・共同名義となるので、夫、妻両方からローンを申請する
・銀行ローンは、繰上げ繰上げ返済を行い５，６年で完済する
てなとこ
| 借入先 | 金額 | 債務者 |
| 財形転貸融資 | 数千万 | 夫 |
| 財形転貸融資 | 数千万 | 妻 |
| 銀行 | 数百万 | 妻 |
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決定 |
共働きのため、平日に銀行に行くことができない。なんで、基本的に電話とインターネットで対応することにする。
電話での応対内容等々色々検討したんだけど、やっぱり金利の安い
ゼロ金利実感キャンペーンの東京三菱に決める。
３年固定ながら1%はうれしい。東京三菱からは数百万しか借りないため、３年以内は無理にしても10年以内には繰り上げ返済できそう。
住宅ローンを使うまでは、利子、金利について考えたことはまったくなかったけど、あらためて利子、金利を考えてみると...
銀行に利子は0.001%なのに金利は2.375%。
100万円預けると１年で10円くれる
100万円借りると１年で23,750円まきあげられる
100万円を右から左に流すだけで、23,740円も銀行は儲かる。
うーん、なんておいしい商売。健全に経営していれば（金貸しだけやっていれば）、絶対につぶれることはないのにねぇ。
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ローンのアドバイス |
ローン減税を考えて夫婦別々で借り入れる
この場合、ローンも夫婦別々に借りることになる。手数料、手間は倍になるが、ローン減税(10年間で最大500万？）は大きい
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財形転貸融資貸付決定 |
この家建てるぞ計画も 銀行が「金を貸さん！！」といったら終了。どきどきしながら「貸付OK」の返事を待っていた。
融資の申し込みをしてから、はや３週間。「そろそろかな」と思った７月５日
無事貸付OKの連絡がありました。
日ごろの行いが良かったせいか(??)特に問題もなく融資がおりたようだ。よかった。
財形転貸融資は、公的融資の一種のため、家が建って登記が終わってからじゃないとお金をもらえない。でも、土地の購入やら、住宅メーカーへの中間金やら、登記前に沢山のお金がいる。
これに対応するための制度が、「つなぎ融資」ってやつだ。
貸付決定した人に対して、土地決裁、中間金支払い用に貸付金額をMAXとするお金を貸してあげるってやつ。
自分たちも つなぎ融資を申し込んだ。
つなぎ融資が支払われるのが26日。29日が土地決裁だから、3日間は金持ちだ。
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東京三菱貸付決定 |
財形転貸融資に引き続いて東京三菱も貸付が決定した。
財形転貸融資は全て郵送で申し込み（窓口に一度も行かなかった）だったが、東京三菱の場合は、申し込み時、決定時に窓口に行かなければいけない。
ということで、貸付の契約に東京三菱へ。
またもや、沢山の書類に住所、名前を書きまくる。
ただ、銀行の担当の人が、捺印をしてくれただけでも楽だった。
ともあれ、１時間程度で無事終了。
返済は８月から始まるけど、借りる金額が少ないから社宅の家賃を払っても十分払える。
銀行には、つなぎ融資制度ってのがない。
銀行の場合は、貸付が決定したらすぐにお金を払ってくれる。もし、家が未だ建築中で家賃とローン返済が重なる場合は、ローン返済の開始次期を入居後に変更してくれるそうだ。
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東京三菱について |
銀行と言うのは、お金を預けるときはヘコヘコするのに貸すときになると横柄な態度になるんだろうねぇ。「あなたたちの高い給料を払うために預金以外にも税金までつぎ込んでやった」ことを忘れているのかねぇ。
と言うことで態度の悪かった東京三菱について一言二言。
東京三菱は、自分のメインバンクであり給与振込み、定期預金などなどを預けていた。まぁ、東京三菱にとっては、どうでもいい客だろうけどね。メインバンクにしていたこと、1%金利をやっていることから今回は東京三菱から金を借りることにした。800万だけだけどね。
で、早速東京三菱にローンの問い合わせ電話をする。
電話の応対の悪いこと悪いこと。一度は「もう借りるのをやめた」と思い電話を叩き切った...でも、やっぱり1%の金利に負けてもう一度電話、怒りをおさえて申し込み。
電話の後、正式な申し込みをしに東京三菱に足を運んだ。約束の時間をすぎてから東京三菱担当者登場。一言目が「すみませんねー」...あほ。客商売なら「お待たせして申し訳ございません」だろ!!
というよりも、約束の時間に遅れないのがあたりまえ。
こみ上げる怒りをおさえて書類に記入。
一般的な脳みそのある銀行なら３〜４日で内定通知がくるのだが、毎日のように担当者から電話があり
「ご主人との持分は、何対何ですか」
「土地の支払いは、ローンでいくら、自己資金いくらですか」
などの、確認。
「申し込みの時に話したちゅーねん」
なんだかんだで内定が出るまでに10日。なんだろうねぇ。
内定がでたので契約。契約の前に電話で何度も資料を確認した。こういうところは電話しないと教えてくれない。「俺たちが金を貸してやるんだ。いやなら止めてもいいんだぜ」という態度。
土地の決裁も銀行の会議室でやった。土地の決裁に関して大和さんが東京三菱の担当者に電話したら「○○（自分たち）に話した。お前は誰だ!」という態度だったらしい。いつもは温厚な大和さんもこれには頭にきたようだ。自分たちから言わせると「そんなこと一言も聞いていません」
今までメインバンクは東京三菱だったけど、このローンを最後に２度と東京三菱とは取引しないことにした。金利に負けて東京三菱で借り入れを行ったが、とりあえず、ローンだけ繰り上げ繰上げで３年で完済する予定。1%は３年固定だから、３年であれば東京三菱の儲けも最小限でとどまるはず。
東京三菱って態度悪いんだよね。以前にもこんなことがあった。
会社近くにあった支店が閉鎖された関係で「お手数ですが、支店の変更を行うために新支店まで来てください」ってな連絡があった。自分たちの都合（自分たちのした融資が焦げ付いて首が回らなくなったくせに）で支店を廃止したのにお客様に来いとはなんちゅー態度でしょうか。
もちろん自分は、「あなたたちの都合で支店がなくなったのだから、交通費、それ相応の手間賃をいただけないと新支店までいくことはできません」と回答した。当たり前だよね。
東京三菱は、住宅業界でも態度が横柄なことで有名らしい。
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ローン減税 |
住宅ローン減税といううれしい減税措置があります。
10年間に渡ってローン残高の1%が返ってくるというもの。例えば5000万円借りていれば1%の50万円が返ってきます。ただし、支払った所得税以上には返ってこないから、30万円を所得税として払っていれば最大30万円が返ってきます。これはうれしい。
でも問題が１つ。
住宅ローン減税の申請を行うためには年末のローン残高証明書が必要なのですが、ローン残高証明書を発行してもらうためには12月10日までに登記を完了して融資の申し込みの書類を銀行（自分達の場合は住宅財形金融）に送らなければいけない。
自分達の引渡しは11月30日だから それから登記を行うと間に合わない。引渡しを早めようにも、キッチンの天盤交換作業が響き、つなぎ融資を受けるための公的な竣工時検査が遅れている。
もし間に合わなかった場合は、9年間しかローン減税が受けられなくなる。もったいない。
ということで、営業さんとお話した結果、以下の手順で行うことになりました。
1)ダイワハウスのつなぎ融資（千葉銀行）を利用し、全額お金を振り込む。これは、公的な融資ではないので竣工時の検査は不要。振り込まれた時点で登記が可能。
2)振り込み完了後すぐに登記を行っても登記簿謄本ができるまで時間がかかり、12月10日は間に合わない。なんで、登記の受理書をもって登記したことにし、住宅財形金融内の処理を行ってもらう。
これで今年中に登記し、しかも融資の処理を12月10日までに完了したことになり、目出度く来年２月に確定申告＝ローン減税１０年間Getできそうです。
ダイワハウスの営業さん、経理さんが上手く処理してくれました。ダイワハウスとしては、この時期のお客さんにも何とかローン減税を受けさせようとあの手この手でがんばってくれるらしい。ありがたいことです。
非常に分かりにくい話ですね。
この時期（11月下旬）に竣工する場合は、登記の処理を上手くしないと１年分のローン減税を損することになります。
注意しましょう。
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融資実行 |
家が完成したため、ついに融資実行です。
財形転貸融資は、住宅金融公庫と同じように家が完成してからお金が支払われます。
自分たちの融資実行日は１月10日。金利は1.55%。うーん。融資実行日の金利が適用されるのかと思ったら、融資が決定した日の金利が適用されるようです。今なら1.28%だったのに。残念。
といっても、自分が勤めている会社には利子補給制度ってのがあり、1%を超える分（自分たちの場合は0.55%）は会社が負担してくれる。なので、1.28だろが1.55だろうが、実質1%ってとこです
^^;;
来月から長〜い返済が始まります。通知の紙を見ていたら長すぎてクラクラしてしまいました..^^;;
宝くじ当たらないかなぁ...
それと、大和さんのお力により、無事14年からローン減税を受けることになりました。1年分の所得税って結構大きいです。ありがとうございます。
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財形転貸融資について（まとめ） |
財形転貸融資を利用する人はすごく少ないらしい。今回ダイワさんの千葉支店でも2件目、自分達の営業さんも初めて扱うらしい。
そのせいか、ダイワさんもいまいち分かってないところがあって、いろいろ苦労しました。
何故、財形転貸融資を利用する人が少ないかと言うと、理由は2点。
でも、非常に金利は安い。5年固定だけど、別に5年後にどかーんと金利が上がるわけじゃないし、今現在の金利も1.2X％程度。5年後も今くらいの不況状況だとまた同程度の金利となることが予想される。しかも、これはNTTグループのみに言えることだけど、1%を超えた分の金利は会社が利子補給をしてくれる（他の金融機関からの融資は利子補給を全くしてくれない）。
と言うことで、自分達もあまりの面倒さに何度もくじけそうになったけど、財形転貸融資をできるだけ利用した。足りない分ちょこっとだけを東京三菱銀行から借りた。
あまり利用する人はいないかもだけど、一応情報提供ということで、注意点、作業の流れを覚えている範囲で書きます。
（１）土地と建物を別々に契約する場合
土地を現金一括で払えるなら別だけど、土地の代金を財形転貸融資で借りる場合は、必ず同時に建物の契約も必要。土地のみで財形転貸融資は利用できません（土地先行融資の場合はOK。でも金利が高い)。分譲地や建築条件付、マンションの場合は問題ないですが、土地と建物を別々に契約する場合は、土地を決めたらすぐに建物の工事請負契約をする必要があります。
この工事請負契約と土地の契約書がないと、融資申込みが出来ません（＝土地の決済に融資を利用することができません）。
ただ、土地の資金を一時的に銀行で借りて、その後財形で銀行のローンをチャラにするってな方法もあるようです。
（２）申し込みに必要な書類
| 財形貯蓄残高証明書 | 財形貯蓄（一般でも住宅でもなんでも可）を1年以上行っていること、残高の10倍までしか融資されないという決まりがあるため |
| 収入合算証明 | 借りる金額が所得の関係により収入合算証明が必要となります。これは夫婦で借りる場合、自分の借りる分だけじゃないんです。夫婦2人で借りる合計と、自分ひとりの収入を比較します。だから主人はOKでしたが、去年3月まで育児休職中だった私は主人の給与合算証明が必要でした。 |
| 申込書他 | 財形金融からもらえます。 |
| 印鑑証明他 | 銀行も同じですね。ただ、枚数がやたら多かったような... 住民票も必要です。 |
| 契約書のコピー他 | 土地と建物の契約書のコピーなどが必要でした（どこでもいりますよね）。 |
（３）融資申込み〜土地の決済
融資申込みをしてから、融資決定通知が来るまで約3週間〜1ヶ月と書いてあります。でも、実際に融資実行が行われるのは、建物が出来て登記が済んでから。なので、その間必要なお金は「つなぎ融資」を使う必要があります。
「つなぎ融資」はハウスメーカーもしており、大和ハウスさんからも、財住金から融資決定通知がきたら（融資OK通知）、その額までのつなぎ融資が出来ると聞いてました。
大和さんのつなぎ融資を使うと、申し込んでからお金がおりるまで２〜３日くらいとのこと。しかーし、財住金のつなぎ融資を使おうと思うと、申し込んでから1週間〜10日かかる。
7月3日に融資決定通知が来て、土地の決済は7月29日だったため、財住金のつなぎ融資でもゆっくり間に合うということで、財住金のつなぎ融資にしたけど、大和さんの方がお得だったかも？
土地決済の時には、財住金に借りるお金の半分だけつなぎ融資してもらいました。
（４）建物の中間金
建物の中間金は普通、屋根がついた後に支払います。が、うちの場合、中間金と引渡金の間が1ヶ月ちょっとしかなかったことより、中間金は支払わなくてすむように営業さんが取り計らってくれました。
ということで、中間金のつなぎ融資はせずにすみました。
ここで注意
財形転貸融資のつなぎ融資には以下の決まりがあります。
中間金に使用
貸付決定額の60%までつなぎ融資可能。夫婦で借りていて、1人だけつなぎ融資を申し込む場合も、その人の貸付決定額の60%までしか借りれません！
ということで、私（妻）名義の借金は1000万だけだったため、私が中間金のつなぎ融資を受ける場合は600万しか中間金としてのつなぎ融資を受けれないことになります。
（５）土地、建物登記
当然ですが、財形転貸融資も公的融資のため、抵当権順位は1位です（公庫併用の場合は2位）。自分達の場合、土地の決済のために東京三菱銀行から融資を受けていたため、建物完成後に土地の抵当権の順位変更の必要があります。
建物引渡し後に行った登記は次のとおり。
| 表示登記 | 旧住所で行う登記。持ち主変更みたいなものかなー？ |
| 保存登記 | 新住所で行う登記。 |
| 東京三菱銀行の建物への抵当権設定 | 少ししか借りてないのに、建物にも抵当権をつけるそうな。 |
| 住財金の抵当権設定 | 土地、建物に対して抵当権がつきます。 |
| 順位変更 | 住財金を1位にするための順位変更 |
うろ覚えですが、たしかこんな感じで登記が行われました。
（６）融資実行
上記すべての登記が終了した後、最終的な登記簿謄本（土地建物とも財住金が1位）を送って初めて融資実行されます。
5日までに届いた場合は、翌月10日融資実行。
25日までに届いた場合は、翌月27(?)日融資実行。
（７）年末残高証明書
12月の場合、年末残高証明書がいつまで出るかと言うと、1月10日融資実行分まで。つまり、12月10日（他の月は5日ですが、12月のみ特別10日までＯＫ）までに最終状態の登記簿謄本を提出する必要があります。
うちの場合は、11月30日引渡し。それから登記をやっても、当然10日間じゃ間に合いません。
ということで、初年のローン控除はすっかりあきらめていました。
ところが！大和の経理さんがいろいろ調べてくださって、登記簿謄本以外の書類をすべて先に送り、「受理証明」（登記を申請中という証明書）を12月9日までにFAXすれば1月10日の融資実行に間に合うと住財金と話をつけてくれました。
そして、後付けで登記簿謄本を送ってくれました。
ということで、登記簿謄本が取れたのは、12月16日なのですが、めでたくH14年からローン控除が受けられます！
H15.1.23無事２人とも年末残高証明書が届きました。これでウン十万円が戻ってくる〜♪