平成１４年度 宅建本試験問題（過去問）
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１．Ａは、Ｂが欺罔行為をしたことを、Ｃが知っているときでないと、売買契約の取消しをすることができない。 １．Ｂは、Ａに対してＣとの間の売買契約を委任したが、Ａが、ＤをＣと勘違いした要素の錯誤によってＤとの間で契約した場合、Ａに重過失がなければ、この契約は無効である。 ３．Ｂは、占有中の建物の一部をＤに使用させ賃料を受領した場合、その受領額をＣに償還しなければならない。 ２．この通行地役権の設定登記を行った後、Ｂが、乙土地をＤに譲渡し、乙土地の所有権移転登記を経由した場合、Ｄは、この通行地役権が自己に移転したことをＡに対して主張できる。 ３．Ｂは、この通行地役権を、乙土地と分離して、単独で第三者に売却することができる。 ４．Ｂが、契約で認められた部分ではない甲土地の部分を、継続かつ表現の形で、乙土地の通行の便益のために利用していた場合でも、契約で認められていない部分については、通行地役権を時効取得することはできない。
１．Ｃは、Ｂの承諾が書面によるものであれば、確定日付を得ていなくても、この質権設定を、Ｂ以外の第三者に対しても対抗することができる。
４．Ａは，乙建物に抵当権を設定していなくても，甲土地とともに乙建物を競売することができるが，優先弁済権は甲土地の代金についてのみ行使できる。
１．賠償請求を受けたＢは、自己の履行遅滞について、帰責事由のないことを主張・立証すれば、免責される。 ２．Ｂが、Ａの過失を立証して、過失相殺の主張をしたとき、裁判所は損害額の算定にその過失を斟酌することができる。 ３．裁判所は、賠償額の予定の合意が、暴利行為として公序良俗違反となる場合でも、賠償額の減額をすることができない。
１．Ａは、この売買契約を解除せず、Ｂに対し、残代金の支払を請求し続けることができる。
１．Ｂは、この瑕疵がＡの責めに帰すべき事由により生じたものであることを証明した場合に限り、この瑕疵に基づき行使できる権利を主張できる。
２．相続人が数人あるときは、限定承認は、共同相続人の全員が共同してのみこれをすることができる。
３．期間の定めのある契約が法定更新された場合、その後の契約は従前と同一条件となり、従前と同一の期間の定めのある賃貸借契約となる。 ４．期間の定めのない契約において、賃貸人が、解約の申入れをしたときで、その通知に借地借家法第28条に定める正当事由がある場合は、解約の申入れの日から３月を経過した日に、契約は終了する。
１．権利に関する登記の申請をするときは、申請人又はその代理人が登記所に出頭しなければならないので、郵送により登記申請をすることはできない。 ２．委任による登記申請の代理権は、本人の死亡によって消滅する。 ３．登記の申請は、登記権利者及び登記義務者が共同してするのが原則であるが、相続による登記は、登記権利者のみで申請できる。
１．Ａが所有する市街化区域内の面積3,000平方メートルの土地をＢに売却する契約を締結するため事後届出を行う場合で、Ｂが契約締結日から起算して２週間以内に事後届出を行わなかったとき、Ｂは６月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられる。 ２．Ｃが所有する監視区域内の面積 10 ha の土地をＤに売却する契約を締結しようとして事前届出を行った場合で、届出の日から起算して２週間後に都道府県知事より勧告をしない旨の通知を受けたとき、Ｃ及びＤはその届出に係る契約を締結することができる。
１．都市計画区域は、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全される必要がある区域であり、２以上の都府県にまたがって指定されてもよい。 ２．都市計画は、都市計画区域内において定められるものであるが、道路や公園などの都市施設については、特に必要があるときは当該都市計画区域外においても定めることができる。
１．用途地域のうち、第一種低層住居専用地域については、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため、都市計画に少なくとも建築物の容積率、建ぺい率及び高さの限度を定めなければならない。
１．第一種低層住宅専用地域内では、小学校は建築できるが、中学校は建築できない。
１．建築確認を申請しようとする建築主は、あらかじめ、当該確認に係る建築物の所在地を管轄する消防長又は消防署長の同意を得ておかなければならない。
１．施工者は、仮換地を指定した場合において、特別の事情があるときは、その仮換地について使用又は収益を開始することができる日を仮換地の指定の効力発生日と別に定めることができる。 ２．仮換地となるべき土地について質権や抵当権を有する者があるときは、これらの者に仮換地の位置及び地積並びに仮換地の指定の効力発生の日を通知しなければならない。
１．農地の所有者がその土地に住宅を建設する場合で、その土地が市街化区域内にあるとき、必ず農地法第４条の許可を受けなければならない。
１．道路法によれば、道路に水管、下水道管、ガス管を設置し、継続して道路を使用する者は、原則として道路管理者の許可を受けなければならない。
１．土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によれば、土砂災害特別警戒区域内において都市計画法上の一定の開発行為をしようとする者は、原則として市町村長の許可を受けなければならない。 ２．海岸法によれば、海岸保全区域内において土石の採取などの行為をしようとする者は、原則として海岸管理者の許可を受けなければならない。 『問26』 租税特別措置法第36条の６の特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 １．譲渡資産とされる家屋については、居住の用に供しているもの、又は居住の用に供されなくなった日から同日以後５年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが、適用条件となる。 ２．譲渡資産とされる家屋については、その譲渡をした日の属する年の１月１日における所有期間が10年を超えるもののうち国内にあるものであることが、適用要件とされる。 ３．買換え資産とされる家屋については、譲渡資産の譲渡をした日からその譲渡をした日の属する年の翌年12月31日までの間に取得することが、適用要件とされている。 ４．買換え資産とされる家屋については、その床面積のうち自己が居住の用に供する部分の床面積が50平方メートル以上500平方メートル以下のものであることが、適用要件とされる。 １．土地の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率は、移転の原因にかかわらず一律である。 ２．土地の売買に係る登録免許税の課税標準は、売買契約書に記載されたその土地の実際の取引価格である。 ３．土地の所有権の移転登記に係る登録免許税の納期限は、登記を受ける時である。 ４．土地の売買に係る登録免許税の納税義務は、土地を取得したものにはなく、土地を譲渡した者にある。
１．固定資産の評価の基準並びに評価の実施の方法及び手続 (固定資産評価基準)は、総務大臣が定めることとされている。 ２．200平方メートル以下の住宅用地に対して課する固定資産税の課税標準は、価格の1/2の額とする特例措置が講じられている。 ３．固定資産税の納税者は、固定資産課税台帳に登録された事項に不服がある場合には、固定資産評価審査委員会に対し登録事項のすべてについて審査の申出をすることができる。 ４．固定資産税の納期は、４月、７月、12月及び２月のそれぞれ末日であり、市町村がこれと異なる納期を定めることはできない。
１．都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならない。 ２．地価公示は、土地鑑定委員会が、毎年１回、２人以上の不動産鑑定士又は不動産鑑定士補の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、標準地の正常な価格を判定し、これを公示するものである。 ３．標準地の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に地上権がある場合には、その地上権が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。 ４．標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して行われる。
１．Ａが、競売により取得した複数の宅地を、宅地建物取引業者に媒介を依頼し売却する行為を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。 ２．Ａが、土地区画整理事業により造成された甲市所有の宅地を、甲市の代理として売却する行為を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。 ３．Ａが、組合方式による住宅の建築という名目で組合参加者を募り、Ａ自らは組合員となることなく、当該組合員による住宅の建築のため、宅地の購入の媒介を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。 ４．Ａが、賃貸物件の複数の所有者から一括して借上げ、賃借人に自らまたは宅地建物取引業者に媒介を依頼し賃貸する行為を繰り返し行う場合、Ａは免許を必要としない。
１．Ａは、専任の取引主任者として従事していた宅地建物取引業者Ｂ社を退職し、宅地建物取引業者Ｃ社に専任の取引主任者として従事することとなり、Ｂ社は宅地建物取引業者名簿登載事項の変更の届出をＡの退職から半年後に、Ｃ社はＡの就任から10日後に当該届出を行った。 ２．Ｄは、宅地建物取引業者が業務に監視展示会を実施する場所であって、宅地又は建物の売買の契約を締結する国土交通省令で定める場所 (業務に従事する者11名) における唯一の専任の取引主任者である。 ３．Ｅは、自らが有する取引主任者証の有効期間が満了して半年になるが、宅地建物取引主任者資格登録をしている都道府県知事が指定する講習を受講したので、当該取引主任者証の更新の申請をせず、取引主任者としてすべき事務を行っている。 ４．Ｆは、取引主任者として宅地の売買に係る法第37条の書面の交付を買主に対して行い、その際、買主から取引主任者証の提示を求められたが、法35条の重要事項の説明を行う際に提示していたので、これを拒んだ。
１．Ａが宅地または建物の売買に関する広告をする場合、自己所有の物件で自ら契約の当事者となる場合においては、取引態様の別を記載する必要はない。 ２．Ａが県知事からその業務の全部の停止を命ぜられた期間中であっても、当該停止処分が行われる前に印刷した広告の配布活動のみは認められている。 ３．Ａは、土地付き建物の売買に係る広告に際し、建築基準法第６条第１項の建築確認の申請中であれば、「建築確認申請中のため、建築確認を受けるまでは、売買契約はできません」と表示すれば広告をすることができる。 ４．Ａは、その業務に関する広告について著しく事実に相違する表示を行った場合、取引の成立に至らなくとも、懲役又は罰金に処せられることがある。
１．Ａは、その権利を実行するため、Ｂに関しては営業保証金の還付を、Ｃに関しては弁済業務保証金の還付を、同時に供託所に申し立てることができる。 ２．Ａは、営業保証金についてＢに関する権利を実行する場合は、債権額、債権発生の原因たる事実等を記載した一定の様式による書面の提出が必要である。 ３．Ａは、弁済業務保証金についてＣに関する権利を実行する場合は、宅地建物取引業保証協会の認証を受けなければならない。 ４．Ａの権利実行により、還付がなされた場合は、Ｂは国土交通大臣から通知を受けてから、Ｃは甲県知事から通知を受けてから、それぞれ２週間以内に不足額を供託しなければならない。
１．法第34条の２に規定する依頼者 (以下この問において「依頼者」 という。)とは、宅地建物取引業者でなて者をいい、同条の規定は、宅地建物取引業者相互間の媒介契約については適用されない。 ２．Ａが依頼者と専任媒介契約を締結したときは、Ａは法第4条の２に規定する契約内容を記載した書面を依頼者に交付しなければならないが、一般媒介契約を締結したときは、当該書面の交付をしなくてもよい。 ３．専任媒介契約の有効期間は３月を超えることができず、３月より長い期間を定めたときは、その期間は３月とされるが、当該有効期間は、依頼者の申出があれば、更新の時から３月を超えない範囲で更新してもよい。 ４．Ａが依頼者に対して業務の処理状況を20日に１回以上報告することを定める専任媒介契約が締結された場合であっても、依頼者の同意が得られているのであるから、当該契約は無効とはならない。
１．甲県知事の登録を受けている取引主任者が、乙県に住所を移転し、丙県知事免許を受けている宅地建物取引業者に勤務先を変更した場合、甲県知事を経由して乙県知事に対し、登録の移転の申請をすることができる。 ２．取引主任者が取締役をしている宅地建物取引業者が、不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けたとして、その免許を取り消されるに至った場合、当該取引主任者はその登録を消除される。 ３．取引主任者が勤務している宅地建物取引業者が、宅地建物取引業に関し不正な行為をして業務停止処分を受けた場合、当該取引主任者は速やかに、宅地建物取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。 ４．取引主任者が破産者となり、自ら登録の消除を申請した場合、復権を得てから５年を経過しなければ、新たに登録をすることはできない。
１．「事務所」とは、本店又は支店やその他の政令で定めるものを指すものであるが、宅地建物取引業を行わず他の兼業業務のみを行っている支店は「事務所」に含まれない。 ２．新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、免許を受ける前に営業保証金を主たる「事務所」のもよりの供託所に供託しなければならない。 ３．宅地建物取引業者は、その「事務所」だけでなく国土交通省令で定める場所ごとに一定の専任の取引主任者を置かなければならないが、これに抵触することとなった場合は、２週間以内に必要な措置を執らなければならない。 ４．宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約について、当該宅地建物取引業者の「事務所」において契約の申込み及び締結をした買主は、法37条の２の規定による売買契約の解除をすることはできない。
１．Ａは、建物 (建築工事完了前) の売買の契約を行うに際し、建物の完成時における主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造についての図面を渡したのみで、当該図面の説明はしなかった。 ２．Ａは、マンションの分譲を行うに際し、当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるＡは当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を負担しなくてもよい」とする規定があったが、これについては説明しなかった。 ３．Ａは、中古マンションの売買の媒介を行うに際し、当該マンション修繕の実施状況について、当該マンションの管理組合及び管理業者に確認したところ、修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため、購入者にこの旨説明し、実施状況については説明しなかった。 ４．Ａは、建物の売買の契約を行うに際し、当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能表示評価を受けた新築住宅であったが、その旨説明しなかった。
１．法35条に規定する重要事項を記載した書面には、説明した主任者Ａが記名押印したが、法第37条に規定する書面には、Ａが不在であったため、取引主任者でない従事者Ｂが、Ａの記名押印を行った。 ２．法第37条に規定する書面は、宅地又は建物の取引に係る契約書とは本来別個のものであるので、必ず取引の契約書とは別に当該書面を作成し、交付しなければならない。 ３．法第35条の重要事項説明のうち、宅地建物取引業者の相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定められている事項は、宅地又は建物の賃借に係る事項であり、売買に係るものは含まれていない。 ４．法第35条に規定する重要事項を記載した書面には、説明した取引主任者Ｃが記名押印したが、法第37条に規定する書面には、Ｃが急病で入院したため、専任の取引主任者Ｄが自ら記名押印した。
１．Ａが、宅地建物取引業法の業務に関して、建築基準法の規定に違反して罰金に処せられた場合、これをもって業務停止処分を受けることはない。 ２．Ａは、自ら貸主となり、借主との間でオフィスビルの一室の賃貸借契約を締結した業務において、賃貸借契約書は当該借主に対して交付したが、重要事項の説明を行わなかった場合、これをもって指示処分を受けることはない。 ３．都道府県知事は、Ａに対し、業務停止処分をしようとするときは、聴聞を行わなければならないが、指示処分をするときは、聴聞を行う必要はない。 ４．Ａの取締役が宅地建物取引業の業務に関するものではないが、脱税し、所得税法に違反したとして罰金刑に処せられた場合、Ａは指示処分を受けることがある。
１．Ａは、Ｂの承諾を得ている場合は、契約自由の原則に則り、購入代金の額の2/10を超える額の手付を受領できる。 ２．Ｂが手付を支払った後、代金の一部を支払った場合は、Ａは、手付の倍額を償還することによる契約解除はできない。 ３．ＡがＢから受領した手付が代金の額の1/10を超え、かつ、1，000 万円を超える場合、Ａは、いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。 ４．Ａは、Ｂの債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を契約条項に定めることができるが、これらの合計額が代金の額の2/10を超える場合は、Ｂに不利になるので全額無効である。
１．買主Ｂとの売買契約において、物件が競売で取得した中古住宅であるため、現状有姿とし瑕疵担保責任の期間を 「引渡しから半年まで」 と定めた契約書の条項は有効である。 ２．買主Ｃとの未完成物件の売買契約において、手付金等を受領する場合、保証委託契約による保全措置の対象は、代金の額の5/100を超え、かつ、この金額が1,000万円を超える部分である。 ３．買主Ｄとの未完成物件の売買において、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置が必要であるにもかかわらず、Ａが当該措置を講じない場合は、Ｄは、手付金等を支払わないことができる。 ４．買主Ｅとの割賦販売契約において、「Ｅが割賦金の支払を40日以上遅滞した場合は、催告なしに契約の解除又は支払時期の到来していない割賦金の支払を請求することができる。」と定めた契約書の条項は有効である。
１．Ａは、モデルルームに自己の標識を掲示する必要があるが、Ｂは、その必要はない。 ２．Ａは、マンションの所在する場所に自己の標識を掲示する必要があるが、Ｂは、その必要はない。 ３．Ａは、モデルルームの場所について、甲県知事に届け出る必要があるが、Ｂはその必要はない。 ４．Ａは、モデルルームに成年者である専任の取引主任者を置く必要があるが、Ｂはその必要はない。
１．保証協会の社員は、宅地建物取引業者に限られる。 ２．保証協会は、民法第34条に規定する財団法人でなければならない。 ３．一の保証協会の社員が、同時に他の保証協会の社員となっても差し支えない。 ４．保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から２週間以内に弁済業務保証金を供託しなければならない。
１．営業保証金の供託は、金銭のみならず、一定の有価証券をもって行うこともできるが、営業保証金の不足額の供託は、金銭により行わなければならない。 ２．宅地建物取引業者が廃業届を提出し、免許の効力を失った場合であっても、その者は廃業前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。 ３．宅地建物取引業者 (国土交通大臣免許) が、宅地建物取引業法第50条２項の規定に基づき業務を行う場所の届出を行う場合、その所在地を管轄する都道府県知事を経由しなくても直接国土交通大臣に対して行うことができる。 ４．宅地建物取引業者 (甲県知事免許) が、乙県内で宅地建物取引業をいとなんでいる場合、乙県知事は、取引の業務について必要な報告を求めることができるが、当該宅地建物業者の事務所に立ち入り、帳簿の検査をすることはできない。
１．宅地建物取引業者でない買主Ｂは、建物の物件の説明を自宅で受ける申し出を行い、自宅でこの説明を受け、即座に買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くのホテルのロビーで売買契約を締結した場合、Ｂは売買契約の解除はできない。 ２．宅地建物取引業者でない買主Ｃは、建物の物件の説明をＡの事務所で受け、翌日、出張先から電話で買受けを申し込んだ。後日、勤務先の近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、Ｃは売買契約の解除はできない。 ３．宅地建物取引業者である買主Ｄは、建物の物件の説明をＡの事務所で受けた。後日、Ａの事務所近くの喫茶店で買受けを申し込むとともに売買契約を締結した場合、Ｄは売買契約の解除はできる。 ４．宅地建物取引業者でない買主Ｅから売買契約の解除があった場合で、この契約の解除が法的要件を満たし、かつ、Ａが手付金を受領しているとき、Ａは契約に要した費用を手付金から控除して返還することができる。
１．住宅金融公庫の貸付けを受けて建設した賃貸住宅の家賃設定については、上限額の制限がない。 ２．住宅の改良のための貸付金の償還期間は、当該貸付けを受ける者の所得によって異なる。 ３．住宅金融公庫は、元利金の支払方法の変更を行う者から、手数料を徴収することができない。 ４．住宅金融公庫は、貸付けを受けた者が６月以上割賦金の償還をしなかったとき、貸付金の弁済期日が到来する前に、貸付金についていつでも償還を請求することができる。
１．販売代理を受けた宅地及び建物の広告を行う場合、自らが調査した周辺地域における当該物件と同程度の物件の平均的な価格を「市価」として当該物件の販売価格に併記してもよい。 ２．現在の最寄りの駅よりも近くに新駅の設置が予定されている分譲住宅の販売広告を行うに当たり、当該鉄道事業者が新駅設置及びその予定時期を公表している場合、広告の中に新駅設置の予定時期を明示して、新駅を表示してもよい。 ３．新聞折込み広告で分譲マンションの販売広告を行う場合、すべての住宅について一個当たりの表示が困難なときは、価格については最低価格及び最高価格のみを表示し、管理費については契約時に説明を行えば、不当表示となるおそれはない。 ４．高圧線下にある宅地を販売するための広告を行ったところ、当該宅地が高圧線下に所在する旨の表示がされていなかったが、意図的に表示しなかったものではないことが判明した場合には、不当表示となるおそれはない。
１．平成14年の地価公示 (平成14年３月公表) によれば、 平成13年１年間の全国の地価の状況を概観すると、住宅地・商業地とも下落幅が拡大した。 ２．建築着工統計 (国土交通省) によれば、平成13年の新設住宅着工戸数は、前年比4.6％減で、そのうち、持家、貸家、分譲住宅とも前年に比べ減少した。 ３．平成13年版土地白書 (平成13年６月公表) によれば、平成11年の宅地供給量は全国で8、400 ha となっており、前年に比べ増加した。 ４．平成13年度国土交通白書 (平成14年２月公表) によれば、平成13年３月末現在における宅地建物取引業者数は約15万業者となっており、前年度に比べ増加した。
１．旧河道でそれを埋める堆積物の上部が厚い粘土層からなるときは、軟弱地盤である可能性が高い。 ２．宅地予定地周辺の擁壁や側溝、道路等にひび割れが見られる場合、地すべりが活動している可能性が高い。 ３．河川近傍の低平地で盛り土を施した古い家屋が周辺に多いのは、洪水常習地帯である可能性が高い。 ４．丘陵地帯で地下水位が深く、固結した砂質土で形成された地盤の場合、地震時は液状化する可能性が強い。
１．木造の建築物に、鉄筋の筋かいを使用してはならない。 ２．鉄筋コンクリート造に使用される鉄筋は、コンクリートの表面にできる限り、近づけて設けるのがよい。 ３．免震建築物の免震層には、積層ゴムやオイルダンパー (油の粘性を利用して振動や衝撃を和らげる装置) が使用される。 ４．鉄骨造では、必ず溶接によって接合しなければならない。
平成１４年 宅建本試験問題の解答 |
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