最終更新日　2008.9.17
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実録アパート投資１５年

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実録アパート投資１５年

私が初めてアパートとリースマンションを購入したのは平成３年、バブルの終わりの時期でした。 不動産投資に使ってもかまわないという貯金が約２０００万円たまっていました､当時の年収は１１００万円。 その頃はマンションは買えば必ず値上がりするといわれていた時代で、マンションはキャピタルゲインとインカムゲインが期待できアパートは値上がりは難しいのでインカムゲインだけしか期待できないと思っていました。 知識も経験もなくアパートとマンションとどちらがいいのかわからないまま両方買ってしまったものです。 （結果としてはマンション投資は大失敗でした） 以来資金が貯まるたびにアパートを買い増していき、現在はアパート８棟とワンルームのリースマンション１室を所有しております。 毎月の家賃収入１４０万円、ローン返済７０万円、諸経費を引くと５０万円位が手元に残っているのではないかと思います。 　　　収入と必要経費の詳細はこちら

私がこのサイトを開設してから4年半が経ちました、この間不動産投資に関するサイトが急増し、不動産投資のノウハウＤＶＤの販売とか講習会とかいろいろな情報があふれています。 これは私がアパート投資をはじめたバブルの頃とちょっと似ていて、なにか情報に踊らされている人も居るんじゃないかな？と心配しております。 このサイトでは不動産投資に関するノウハウを提供するのではなく、アパート投資をすると実際どうなるのかということを掲載させていただきます。 あまり営業的な情報に惑わされずに自分の投資方法を見つけていただけば幸です。

収支＝収入-経費+減価償却費-元金返済　で手元に残る金額をあらわしています。 Ｈ16年の数値は下記のようになります 収入 A 1600万 借入金利子 B 200万 元金返済 C 600万 減価償却費 D 600万 その他経費 E 200万 不動産所得 Ｆ 600万 　　（Ａ-Ｂ-Ｄ-Ｅ） キャッシュフロー Ｇ 1200万 　　（Ｆ+Ｄ） 手元に残る金額 Ｈ 600万 　　（Ｇ-Ｃ） アパート投資をしていて本当にいいのか悪いのかをどうやって判断したら良いのか私もよくわかりません。 試しに下の二つのグラフを考えてみました。 詳細は「アパート投資の収益判断」のページに記載します。 　−−−残存土地建物設備(a)　： 土地+減価償却後の建物、設備。 　−−−残資産＋キャッシュ累計（ｂ）： (ａ)+キャッシュフロー 　−−−自己資金（ｃ）　　： アパート購入に投下した自己資金 　−−−清算収支（ｄ）　　： （ｂ）−借入金残額＝全不動産をその時の減価償却後の金額で売却でき、借入金も全額返済し、不動産投資を清算するとした時の収支 ☆清算収支が投入した自己資金を上回れば成功ということになるのでしょうか？ 購入価格の合計は１憶９５００万円、ローンの残額８０００万円 年間のアパート収入と節税額の推移は下図のようになっています。 入居率のグラフでＨ16年に急低下しているのは、入居率50％程度の中古アパートを購入したため。

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アパート購入の経過
１．大分新築アパート1号君
平成３年に東京の仲介業者の紹介で大分市に土地６５坪､１Ｋ×８戸の新築アパートを購入しました。 総額(諸費用込み)４１５０万円、自己資金１５５０万円で残りがローン。 ローンは、当時は銀行でも自宅を担保にした使い道自由という 資産活用ローンというのがあり、近くの地方銀行で簡単にローンを組むことができました。 当時の家賃収入は月に２６万円でローン返済額は１９万円、差し引き７万円。 単純利回り(年間収入/消費税込みの土地建物価格)は８.２％となっていました。 月に７万円プラスになるといっても、空室のときもあるしその中から管理費７％(１８２００円)、税金等を差し引くとほとんど手元には残らない状態です。
９月頃に解説記載予定です。 しばらくお待ちください。 このアパート売ります! 3000万円　利回り10% ご連絡ください　dboxjp@yahoo.co.jp 現在8戸満室
土地 ２１６�u（６５坪） 建物 １６８�u（５１坪） 戸数 　１Ｋ×８戸 家賃/月 　　２６万円 　　１２００万円 　　２６７８万円 　１戸当り 　４８５万円 　利回り 　　８．２％

２．札幌新築マンション2号君

(１)のアパートと同時にその時の仲介業者が新築した札幌の投資用のワンルームマンションを１室購入しました。 １３８０万円で自己資金３８０万円、残りがローンで１のアパートのローンとあわせてローン総額は３６００万円。 マンションの場合は一括借上げ家賃保証という制度があって、この場合は３％の家賃保証という金額になりました。 今から考えるとマンション価格も高いし家賃保証金額も低くあまり有利な投資ではありませんでした。 この例では月の家賃収入３万円に対し返済額は７万円で、月々の収支は赤字で、確定申告で税金の還付を受けてやっとプラスになる計算でした。 上記(１)と(２)の物件では、毎月の収支はほとんど手元にお金は残らない状態でした。

占有面積 　２０�u（６坪）　　６/１０階 　価格 　１３３０万円 　家賃保証 　３％

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３．旭川中古アパート3号君
平成５年に前記仲介業者の紹介で築２年２ＬＫ×６戸の中古アパートを旭川市に購入しました。 総額３７００万円、自己資金４８０万円、ローンは地方銀行と生命保険会社、金利は住宅ローン並みの低利。 単純利回りは１１．４％でよかったのですが、自己資金が少なかったために、月々の収支はプラス８万円あっても実質的には税金の還付金くらいしか残りませんでした。 ただ、金利が低いローンが利用できたために月々の収支が赤字になるということはありませんでした。 私は用心深いほうなので、月々の収支を赤字にして所得税還付金で帳尻を合わせればいいという考え方はとらず、月々の収支で黒字にならなければ買わないということにしました。
土地 ２９４�u（８９坪） 建物 ３０４�u（９２坪） 　　戸数 　２ＬＫ×６戸 家賃/月 　　３０万円 　　６２３万円 　　２５２７万円 　１戸当り 　５２５万円 利回り 　１１．４％

４．国東新築アパート4号君
平成５年、(１)のアパートの管理会社から紹介されて大分県国東町に２ＤＫ×４戸の新築アパートを購入しました。 この地域は企業の誘致に熱心で大企業が工場を作っているということで入居者は心配ないという売り込みでしたが その後の経過をみてもほとんど空室が続くことはなく、いい物件だったと思います。 総額２０００万円、自己資金６００万円、残りがローンとなりましたが、この頃になると銀行の貸し渋りが厳しくなって銀行からは借りることができず、ノンバンクからの借入となってしまいました。 この時７．４％の固定金利を選択したのは失敗でした。 この物件でも月々の収支はプラス5万円くらいで、諸費用を差し引くとたいして残りません。
土地 ２９５�u（８９坪） 建物 １６２�u（４９坪） 戸数 　２ＤＫ×４戸 家賃/月 　１６．２万円 　　３５０万円 　　１５００万円 　１戸当り 　　４６３万円 利回り 　　１０．８％

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５．国東新古アパート5号君
平成６年、(４)のアパートの隣接地に１ＤＫ×４戸のアパートを購入しました。 総額１６００万円、自己資金３００万円、ローンは(４)と同じくノンバンクでしか 借りることができませんでした。 月々の収入１２万円、ローン返済８万円でなんとか赤字にならずに済むという 程度のものです。
土地 ２３３�u（７０坪） 建物 １１３�u（３４坪） 　　戸数 　１ＤＫ×４戸 家賃/月 　１２．２万円 　　３００万円 　　１１３０万円 　１戸当り 　　３５８万円 利回り 　　１０．５％

６．杵築新古アパート5号君
(5)のアパート購入後４年の平成１０年に中古の１Ｋ×４戸のアパートを大分県杵築市に全額自己資金で購入しました。 土地建物１４２０万円、諸費用込みで１５３０万円、年間の家賃収入１５８万円で単純利回りは１１．５％でした。
土地 　１７５�u（５３坪） 建物 １０２�u（３１坪） 　戸数 　１Ｋ×４戸 家賃/月 　１３．２万円 　　　５２８万円 　　　８５０万円 　１戸当り 　　３４５万円 利回り 　　１１．５％

７．杵築新築アパート7号君
(６)と同じ平成１０年に１Ｋ×６戸の新築アパートを大分県杵築市で購入しました。 土地建物で２７４０万円、諸費用込みで２９７０万円、自己資金７７０万円、ローン２２００万円。 ローンの比率は高かったのですが､公的金融機関の低利ローンが利用できたため月々の収支は家賃２２万円、返済１５万円でプラス７万円となりました。 単純利回りは１０．１％。 新築以来満室状態が続いていて、これはいい物件だったと思っています。
土地 ３５０�u（１０６坪） 建物 １９９�u（６０坪） 　戸数 　１Ｋ×６戸 家賃/月 　２２．２万円 　　　８５０万円 　　１８００万円 　１戸当り 　　４４２万円 利回り 　１０．１％

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８．杵築新築アパート8号君

平成14年に杵築市に1Ｋ×4戸の新築アパートを購入しました。 土地500万、建物1300万、利回り9.6%とたいして良くなかったんですが、1000万は低利の公的金融機関の融資を受けられたため、「ま、いいか」という感じで決めました。私が購入を決めるときはあまり細かいことは調べないで感覚で決めているような感じです。だから効率のいい投資成績にならないんでしょう。 ローンは10年、毎月家賃収入で14万ですがローン返済で10万消えますから手元に残るのは年に25万程度です。 でも10年待てばローンもなくなるのでそれまでの辛抱でしょうか。

土地 ２４５�u（７４坪） 建物 １１０�u（３３坪） 　戸数 　１Ｋ×４戸 家賃/月 　１４万円 　　　５００万円 　　１２３８万円 　１戸当り 　　４３４万円 利回り 　９．６％

９．旭川中古アパート9号君
これは平成15年の暮れにネットの不動産情報で見つけました。築19年で価格1100万、利回り26%と出ていたので、利回りは当然満室時のものかと思ったら現状14室中8室入居時のもので、満室になったら45%にもなるものでびっくりしてしまいました。 旭川の懇意にしている管理業者さんに見に行ってもらったところ、「場所も中心部から離れているし駐車場もないしやめたほうがいいですよ」と言われたのですが、まあ一度みにいってみるかと翌1月に旭川まで行きました。 確かに駐車場はないし場所もいい所ではなかったんですが、なにしろ利回りに目がくらんでしまって、これも「ま、いいか」と購入を決めました。 ほかからも話があったようですが、全額自己資金だったため手に入れることができました。 雪が解けてからよくみると土地の土留めが壊れていたりとか下水道に接続する工事とか灯油の集中化とかいろいろとあって補修工事に300万をかけました。更に室内も一部屋ごとに20万かけてリフォームしていってます。 家賃は思い切って値下げしたんですが入居者は3人退去して2人入居してという感じで入居率50%の状態が続いています。 ローンの返済がなく、1500万位の投資で毎月20万の家賃がそのまま入ってくるのはとても楽です。 もう少し入居率が上がれば最高なんですが。
このアパート売ります! ご連絡ください　dboxjp@yahoo.co.jp 2200万円　利回り19%
土地 ２９８�u（９０坪） 建物 ３１８�u（９６坪） 　戸数 　2ＤＫ×１４戸 家賃/月 　３６万円 　　　５１９万円 　　５８１万円 　１戸当り 　　７９万円 利回り 　３９％

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