アパート投資ってなに？
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| １． | どのようなｱﾊﾟｰﾄを購入すればいいの？ |
| ２． | 土地を持っていなくてもいいの？ |
| ３． | あぶなくないの？ |
| ４． | アパートの管理が面倒なのでは？ |
| ５． | アパート投資を始めるための準備 |
| ６． | アパート投資のポイント |
| ｱﾊﾟｰﾄ投資って何？ |
 土地を持っている方が土地活用の手段としてアパートを建てて家賃収入を得るということはよく聞かれますが､このサイトでは、土地を持っていないサラリーマンが地方都市に利回りのよいアパートを購入して資産形成を計るという投資手段を取り上げています。よく言われているマンション投資とは違うの？ 不動産投資で資産形成を計ろうと思われた方は、アパートの一棟買いはとても高くて手が出ない、と思って手頃な金額で購入できるマンションを購入する場合が多いと思います。 不動産投資で定年後の安定収入とか資産形成を考える場合、マンション投資でもいいとは思いますが､マンションの場合は高くても５〜６％の利回りしか期待できないので、毎月の収支では赤字になる場合が多いと思います。  でも地方都市のアパートでは新築でも利回り１０％以上のものがたくさんありますから、このサイトではそのようなアパートに投資して資産形成を計る投資手段について取り上げていきたいと思います。 |
| １．どのようなｱﾊﾟｰﾄを購入すればいいの？ |
| 地方の県庁所在地のような都市で、表面利回り(年間収入／土地+建物+税)が１０％以上、安定した高い入居率が見込め、信頼できる管理会社さんに管理を委託できるような物件がいいと思います。 都会に住んでおられる方は、自宅の近くにアパートを購入しようと思っても土地が高いため、１０％の利回りというのはまず無理だと思いますが、自宅の近くでそのような物件が見つけられればそれが一番いいと思います。 日本の住宅総数はすでに世帯総数を上回っていて、更に今後は人口が減少していくといわれているので、もし地方に探す場合は、今後の人口減少の影響を受けにくい、たとえば企業誘致に熱心な土地で今後も若年者の増加が見込める土地等を探さなければいけないと思います。 |
| ２．土地を持っていなくてもいいの？ |
| 大丈夫です、土地と建物あわせて２０００万円以下の物件も見つけられます。 土地は坪１５万円以下くらいがいいと思いますが､たとえば坪１０万円の土地６０坪に駐車場付1ＤＫ４戸３４坪のアパートを建てたとすると、建物は坪３０万円として１０２０万円、土地代が６００万円ですから合計１６２０万円。 家賃が３５０００円としても年間１６８万円程度の収入が見込め、単純利回りは１０％以上になるわけです |
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| ３．あぶなくないの？ |
| ２０００万円といったら普通のサラリーマンにとっては大金です、絶対に失敗してはならない金額だと思います。 そんな大金をアパートに投資しても大丈夫なんだろうかと考えるのも当然だと思います。  マンションとかアパート投資を普通のサラリーマンが始める場合、やはり石橋をたたいて渡るような用心深さが必要だと思います、当初のローン金利が上がる可能性、管理業者さんが信頼できなくなるかもしれないこと、大地震で被害を受けるかもしれないこと、火災でも起きるかもしれないこと、入居者がなかなか決まらないこと等心配の種はつきません。 それらを考えると目一杯の投資はしないで資金的に余裕をもつこと、月々の収支がプラスになること、ローンの金利がある程度上昇しても大丈夫なことなどは最低限気をつけなければいけないでしょう。 不動産会社の広告には、月々の収支はマイナスだが所得税の還付を考慮すればトータルではプラスになる等ということが書かれていますが､私はそれでは心配だと思います。 |
| ４．アパートの管理が面倒なのでは？ |
| サラリーマンは会社の仕事が大事ですからアパート管理に伴う一切のゴタゴタは管理会社さんに委託したほうがいいと思います。 アパートの管理というと入居者の募集･選定・賃貸契約・クレーム､トラブル対応・賃料回収・退去立会い・建物の維持補修等と個人で行おうと思うと大変煩雑な仕事になります。 最近ではこれらのことを家賃の５〜１０％で引き受けてくれる管理会社さんが増えてきたようです。 信頼できる管理会社が見つかれば、たとえ遠方にアパートがあっても、毎月送られてくる計算書と入金の管理をしていればいいわけで、投資信託にでも投資しているのと変らないくらい容易になります。 |
| ５．アパート投資を始めるための準備 |
| サラリーマンはできるだけ早いうちに定年までの生活設計を考えたほうがいいと思います。考えていてもなかなかその通りにはならないものですが・・・。 結婚すると子供が生まれて幼稚園から小学校そして大学と進み､それと平行して自宅を購入しなければいけないし、教育費･住宅ローンと大変な時期が続いて、ようやくちょっと余裕が出てくるのは４０代でしょうか。   ３０歳台    ２０歳台 遅くともその頃には定年に向けての資産形成を考え始めなければいけないと思います。 まずは大変なこととは思いますが、自分の判断で動かすことができる余裕資金を持つべきで､できれば４５歳位までに２０００万円位できるといいと思います。 アパート投資の元手に２０００万円あればかなり余裕のある投資ができると思いますが､では２０００万円なければできないかというとそんなことはなく、準備できた元手に応じた投資があると思います。 でも１０００万円位はあったほうがいいんじゃないかとは思いますが。 |
| ６．アパート投資のポイント |
1. 表面利回り１０％以上あること 2. 月々の収支がプラスになること 3. 信頼できる管理業者に委託できること 4. 安定した高い入居率が見込めること これらはアパート投資の必須条件だと思いますが､なかでも信頼できる管理業者を見つけられるかという点が一番重要かもしれません。 |
