住宅ローンを組む前に知っておきたいポイント
住宅ローンもインターネットで探して、申込む時代です。 【資金計画の流れ】から入って上から順に読んで頂ければ 住宅ローンに関する基本的な知識は身に付くはずです。
住宅資金計画の流れ、建築工事費、住宅ローンについて
１.資金計画の流れ
●まずは自己資金の確認
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自己資産の合計（預貯金、有価証券、保険証券、その他）
その中ですぐに現金化できないお金
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借入金の合計（ローン、リボ、キャッシング、クレジットその他）
年間返済額
残高の合計
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両親等から援助については
きちんと書類上で契約を交わし、返済は銀行振り込みなど
入出金の証拠を残すことをおすすめします。
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●お金を借りる人のデータ
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年齢、雇用形態、年収、勤続年数、定年
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●生活費
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現在の生活費と
長いスパンでこの先かかるであろう教育費や老後の生活費等を試算。
（収入の５％は貯蓄に廻したいものです）
その中で住宅ローンに廻せるお金をはじきます。
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●月々の返済可能額が分ったら
（例えば住宅金融支援機構【フラット３５】）
銀行が貸してくれるお金≠借りても良いお金
ではありません。
しっかりと借りても良いお金を算出しましょう！
２.毎月の返済可能額から借入可能額の算出
■住宅ローン毎月の返済可能額から借入可能額を計算
当たり前ですが、年収から借入可能額を計算できるシミュレーションでは借入可能な額をはじいてくれます。
【借入可能な金額】＝【借りても良い金額】ではありません。
特に変動金利の場合、この低金利をそのまま入力すると、金利が上昇した場合のダメージはカバーできません。
■将来の為を考慮して少なくとも収入の５％を貯蓄にまわす。
月々の収入が￥３０万であれば￥１．５万ですね。 目いっぱいローンに廻して老後の貯蓄０では。。。
■教育費ｅｔｃ
￥５万/月×２０年＝￥１，２００万
お子さんが２人の場合 これらを考慮してあなたのご家庭の毎月の返済可能額をはじいて下さい。
コチラのシミュレーションで【借りても良い金額】がわかります。
住宅金融支援機構【フラット３５】
≪毎月の返済可能額から借入可能額を計算≫
３.住宅ローンにかかる費用
●元金
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●金利・・・変動・固定
※お薦めサイト：金利情報チャンネル Sumai-web.TV
⇒http://www.sumai-web.tv/loan_kinri/index.php
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●融資手数料・・・定率制と定額制の２パターン
定率制（融資額×％）
定額制 総支払額で考えましょう
総支払額＝元金・利息の支払金額の合計＋融資手数料
（例として）
借入￥2,000万に対して（H23.5）
りそな銀行《フラット３５》タイプＡでは
金利 融資手数料 総支払額
2.95 定額￥50,000 ￥32,143,107
りそな銀行《フラット３５》タイプＢでは
金利 融資手数料 総支払額
2.73 融資額×2.1 ￥31,494,791
￥420,000
手数料が高いなっと思っても総支払額は抑えた結果になったり。
※フラット３５の総支払額＆融資手数料はコチラで検索すると出てきます。
⇒ http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top#kensaku
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●保証料・・・フラット３５は不要
住宅ローンを借りる際は「保証人」を設定する必要があります。
自分で保証人となってくれる人を見つけることができれば問題ありませんが、
なかなか難しい。
そこで《保証料》を払って保証会社に保証を委託することになります。
支払い方法は住宅ローンの中に組み込まれている（金利上乗せ）ものと
一括で支払いの２パターンがあります。
フラット３５やネットバンク系でも保証料無料というところが出 てきています。
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●つなぎ融資費用
つなぎ融資とは住宅ローンの融資が実際に実行されるまでの間、
別のローンの借り入れを一時的に行うことを言います。
特にフラット３５などの公的な住宅ローンの場合、購入物件に対
して担保設定を行うため物件が完成し、住宅ローンの借主に引き
渡されるまでは融資が実行されません。
住宅が完成しないと融資は始まらないのです。
民間の金融機関にしても融資の申し込みから実際に実行されるまでは
少なくても数十日は必要となります。
それに対し支払いの方は、着工時、中間金（棟上時）、完成時と
少なくとも３回に分けて支払う事になります。
その完成前の支払いに対応するのが《つなぎ融資》になります。
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●つなぎ融資諸費用
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●団体信用生命保険料
団体信用生命保険とは、住宅ローン加入者に対して多くの金融機
関が加入を義務付けている保険です。万が一、当時者が死亡した
場合、住宅ローンの残り部分を保証する生命保険です。
通常は、ローン会社が指定する保険会社に加入することになり、
保険料も契約者が支払います。
殆どの金融機関では必須、ごく一部の金融機関では絶対条件では
ありません。
絶対条件では無い場合も、現在入っている生命保険とのバランスで
（入る・入らない）を決めるのが良いでしょう。
住宅ローン自体に込みになっている場合もあります。要チェック
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●火災保険料・・・原則任意（フラット３５は義務）
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●抵当権設定登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
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●収入印紙
住宅ローンを借りるときに、《金銭消費貸借契約書》を金融機関と締結します。
その際に印紙税を納めます。
￥500万超え￥1,000万以下 ￥10,000
￥1,000万超え￥5,000万以下 ￥20,000
￥5,000万超え￥1億以下 ￥60,000
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●フラット３５物件検査手数料（フラット３５利用の場合）
《適合証明書》を発行する指定確認検査機関等に支払う費用
４.建築工事費、それに関わる諸費用
●建築本体工事費
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●附帯工事費
地盤改良、外構、家具、照明、アンテナ、エアコン、カーテン等
（弊事務所が設計・監理する場合はここまで建築工事に含みます）
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（例えば）本体工事費＋附帯工事費＝￥20,000,000
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●建物解体費用（既存の家屋を解体する場合）
約￥20,000/坪×延べ40坪＝（￥800,000）
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●消費税
総工事費の ８％
（本体工事費融＋附帯工事費）
￥20,000,000 ×0.08 ＝ ￥1,600,000
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●設計・監理費
総工事費の１０％
（本体工事費＋附帯工事費）
￥20,000,000 ×0.10 ＝ ￥2,000,000
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●建築確認申請・完了検査費用（中間検査が必要な時もあり）
（100㎡超え200㎡以内） 某検査機関調べ
確認申請 ￥14,000 完了検査 ￥16,000 ＝ ￥30,000
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●適合証明検査費用（フラット３５利用の場合）
某検査機関調べ
設計検査￥7,000 中間￥8,000 竣工￥10,000 ＝ （￥ 25,000）
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●住宅性能評価申請・検査費用（性能評価を受ける場合）
（100㎡超え200㎡以内） 某検査機関調べ
設計住評価 ￥27,000 建設評価 ￥81,000 ＝ （￥108,000）
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●長期優良住宅申請費用（長期優良住宅認定を受ける場合）
某行政庁調べ
適合証添付する（￥45,000） 添付しない（￥6,000）
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●地盤調査費用
≒ ￥ 60,000
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●住宅瑕疵担保責任保険料
住宅保証機構調べ
＝￥60,000～￥70,000
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●完成保証費
≒ ￥ 50,000
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●地盤保証費
≒ ￥100,000
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●建物滅失登記
≒ ￥ 60,000
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●建物表題登記
≒ ￥ 80,000
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●建物保存登記
≒ ￥160,000
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●収入印紙
（工事請負契約時） ＝ ￥ 15,000
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●近隣対策費
工事着工時の近隣挨拶等 ≒ ￥ 50,000
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●引越し費用
（引越し業者、複数社から見積を取ると差がでます）
現在お住いの場所に建替の場合は２回 １回として ≒ ￥150,000
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●仮住まい費用
解体～工期５、６ヶ月として敷金・礼金等で家賃の１０倍くらい
≒ （￥500,000）
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●地鎮祭・棟上式
神官料（￥4～5万）と棟上時のご祝儀あわせて ≒ ￥100,000
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( )を除いた合計金額 ￥24,525,000
※あくまでも弊事務所の過去事例から導き出した概算です。
５.フラット３５Ｓとは？
■フラット３５よりお得なフラット３５Ｓ
住宅ローンを組む際、対象となる住宅の性能が一定の基準を満たしている場合に、
フラット３５の金利を優遇してくれる制度があります。
それがフラット３５Ｓ（優良住宅取得支援制度）です。
どのぐらい金利を優遇してくれるかというと、その月のフラット３５の金利から、
０．３％マイナスした金利でローンが組めます。
（※2011年末までは更にお得な１．０％▼）
期間は住宅ローン借入後の５年間となります。
■フラット３５Ｓの条件
フラット３５Ｓの条件としては、下記のいずれか１つ以上の基準を満たす 住宅となります。
○省エネルギー性 ・・・ 省エネ対策等級４の住宅
○耐震性 ・・・ 耐震等級２、または３の免震住宅
○バリアフリー性 ・・・ 高齢者配慮対策等級３～５の住宅
○耐久性、可変性 ・・・ 劣化対策等級３・維持管理対策等級２または３の住宅
↓各性能項目の詳しい内容は↓
○耐震性に関する基準（耐震等級2（構造躯体の倒壊等防止）又は免震住宅）
６.住宅ローンシミュレーション
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）のＨＰは結構スグレモノ。
■【フラット３５】を検討する際に、簡単に融資額・返済額を計算できる。
■融資額、返済額、諸費用の概算や、 ライフサイクルを踏まえた家計収支が確認できる。
■【フラット３５】のみならず、財形融資、民間金融機関の 住宅ローンを利用した場合の総返済額、毎月の返済額が比較できる。 工事費に対する諸費用の概算まで出てきます。
プロも使うお役立ち機能デス。
７.住宅ローン総支払額の比較（フラット３５）
住宅金融支援機構・フラット３５のサイトを利用して
金融機関（商品）別に総支払額の比較ができます。
１．≪金利情報≫のページから http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top
２．↓スクロールして 金融機関名、その他特に入力しなくとも
そのまんま≪この条件で検索≫をクリック
３．≪お借入れ金利の検索結果≫のページが 開きます↓スクロール。
４．≪借入額≫を入力し直して↓
８.全国４２１金融機関金利の比較が速効で出来る
金利が気になる時はコチラ↓即効で比較できます。
住宅ローン商品 金利情報 Ｓｕｍａｉ－ｗｅｂ.ＴＶ
全国の金融機関(４２１機関)の住宅ローン金利の 情報を毎月更新しています。
９.住宅ローン審査
住宅ローンを借りる以前にその審査に通る、通らない という話があります。
審査受ける前の準備が必要かと思います。
かの日本代表の本田圭佑も言ってます。試合に入る前の準備で 全てが決まる！と
下記のリンクサイトには審査項目がズラッと載っています。
●日常生活の中での落とし穴
普段何気なく使っているカードローンやリボ払いが審査に与える 影響も少なくなさそうです。
自分自身の信用情報も自分で確認できます。
（個人信用情報の審査）
⇒ http://www.datu-sinsaoti.net/knowledge/information_center.htm
準備＝予備知識を貯えた中で修正できるところは修正し、備えましょう。
具体例で回答形式の《審査のはてな》が取っ付きやすい。
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《住まいの情報サイト》
住宅ローンの審査内容
⇒http://www.plan-service.co.jp/sumai/sumai1.html
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《住宅ローン徹底比較》
住宅ローンが否認になる理由
⇒http://www.benesse-life.com/shinsa/loan4.html
住宅ローンの審査傾向
⇒http://www.benesse-life.com/shinsa/loan1.html
審査に有利な属性と不利な属性
⇒http://www.benesse-life.com/shinsa/loan2.html
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《住宅ローン 審査のはてな》
現役の住宅ローン貸付担当が語る住宅ローンの審査基準
⇒http://juutakuloanshinsa.blog91.fc2.com/blog-entry-47.html
現役銀行員が語る銀行がお金を貸したくない人（住宅ローン）
⇒http://juutakuloanshinsa.blog91.fc2.com/blog-entry-114.html
住宅ローンの審査 カードのリボ残ありは印象が悪い
⇒http://juutakuloanshinsa.blog91.fc2.com/blog-entry-52.html
CICに「A」がひとつ 住宅ローン審査は通るか？
⇒http://juutakuloanshinsa.blog91.fc2.com/blog-entry-116.html
10.個人信用情報
※携帯をクレジットカード払いにしてる方は要注意。
2006年から開始された携帯電話本体の割賦販売あっせんによる
分割払いについても、2009年頃から携帯電話会社が
貸し手（割賦販売業者）として、CICへ端末本体の分割払い残債と
月々支払情報の登録を行うなど、日常生活への関わりを深めている。
（Wikipedia:ウィキペディアより ）
個人信用情報についての詳細は↑のWikipedia:ウィキペディア を ご覧下さい(^_^;)
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主な情報機関は↓
●（株）シー・アイ・シー ＣＩＣ
※信販会社、家電、自動車メーカー系クレジット、百貨店、量販店等が会員。
●全国銀行個人信用情報センター ＫＳＣ
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/index.html
※金融機関（銀行、信用金庫、信用組合、農協、労金、等）が会員。
●（株) 日本信用情報機構 ＪＩＣＣ
※消費者金融専業者、信販会社、クレジット会社、クレジットカード会社等が主な会員。
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「住宅ローンの審査で、断られてしまった。」というような場合、
その理由を金融機関から教えてもらえることは、無いに等しい。
自分で原因を探るしかないのです。
審査の前にもし、心当たりがあるのであれば、 自分がどのように登録されているのかを
確かめておくほうがいいでしょう。
方法はいたって簡単です。
各サイトでも書かれていますが（身分証明書）と（印鑑）を 持参して開示請求を行えば、
全て開示してもらえます。
とは言いつつも何か参考になるものが無いかな？ で、見つけたのが以下のサイトです。
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●クレジットカード審査基準ガイド-自分の信用情報を見る
http://www.card1616.com/shinsa/certify.html
管理人さんの体験談が綴られています。
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●クレジットカード 脱！審査落ち（個人信用情報）
http://www.datu-sinsaoti.net/knowledge/information_center.htm
クレジットヒストリーの項で開示された信用情報の見方（みかた）が 書かれています。
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両方ともクレジットカードローンの場合ですが充分に参考になりますよ。
11.つなぎ融資の要らない住宅ローン
建築工事の着工前に住宅ローンが実行されます。
つなぎ融資が不要になり工事出来高払いに対応できます。
完成保証付き。
つなぎ融資とは⇒http://ameblo.jp/shindowy/entry-10900114442.html#main
■ご利用された建築主の感想
千葉県 H邸 （2011年2月工事完了）
大変良かった。安心できた。
進捗状況の写真付き通知や登記手続きの案内等、 住居建築に詳しくない私でも現状を把握できた。
上記通知を送った事を、担当の方が電話でも念のため知らせてくれた。
※住宅ローンと工事代金の支払いのちょっとややこしい部分をクリアにした感があります。
12.頭金がある程度あるって方にはこんなローンもあります
東京スター銀行の預金連動型住宅ローン。
預金連動型とは住宅ローンから預金残高を引き、
残った住宅ローン残高に対して金利が適用される仕組みの事。
預金残高分は金利が０％って事になります。
『住宅ローンを組む際には出来るだけローン額を抑えたい！』
でも頭金を大きくし、銀行の預金残高はいつもカツカツだと
突然の出費に対してまったくの無防備状態となってしまいます。
さらに最近の様な不景気に見舞われれば、
突然職を失い、収入が激減すると言った場合も考えられます。
そうなった場合に備えてある程度の預金！
そして毎月の返済額を抑えておく必要があります。
この預金連動型住宅ローンの場合、
通常なら住宅購入金額に充当する頭金を預金にする事が出来ます。
「固定金利３年、５年、１０年」「変動金利」の ４つの金利タイプから選択が可能になっています。
すべての金利タイプで預金連動型による返済が可能です。
コチラに詳しく書かれています ⇒住宅ローン返済で泣く前に！住宅購入Ｑ＆Ａ
どれくらい頭金があるとお得か？を試算してます。
※コチラも一読おススメします 東京スター銀行の口コミ
≪預金連動型≫
13.住宅ローン比較＆ランキングサイト
☆住宅ローンの比較、ランキングサイトを集めてみました。
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●銀行.ｉｎｆｏ
※番外：住宅ローンに限らずのサイトです。
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●≪＠住宅ローン≫住宅ローンの比較情報サイト
※住宅ローン攻略方などコンテンツ豊富
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●住宅ローン｜クチコミランキング
⇒http://kuchiran.jp/money/homeloan.html
※豊富なクチコミでサイト自体に安心感、クチコミも○中立×あり
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●住宅ローン比較.ｊｐ
⇒http://housingloan.jp/index.html
※トップページのナビゲーションが視覚的に判り易い
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●住宅ローン比較/住宅ローン金利比較ランキング
⇒http://www.jl.jpn.org/index.html
※見やすい！情報も新しい
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●住宅ローン比較.ｃｏｍ
⇒http://www.housingloan-hikaku.com/
※人気ランキングのサイト
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●住宅ローン金利比較/口コミ評判ランキング
※見やすい！情報も新しい
