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| どのようなときに、どのようなトラブルが発生しますか | 戻る |
| ①広告 誇大広告 おとり広告 ②媒介契約 預り金の返還 報酬額（抜き行為） ③重要事項説明 重要事項説明不足 ④契約締結・解除 手付金・中間金の返還 損害賠償 ⑤契約の履行 契約不履行 ⑥契約履行後 瑕疵担保責任 損害賠償 |
| どのようなトラブルが多く発生していますか | 戻る |
| ①重要事項説明不足 ②手付金・中間金の返還媒介契約 ③ローン不成立による契約解除 ④瑕疵担保責任 ⑤登記・引き渡し契約の履行 ⑥契約の解除（ローン不成立による契約解除を除く） ⑦誇大広告 おとり広告 ⑧重要事項の不告知 ⑨預り金の返還 ⑩買い受け申込の撤回等 |
| 誇大広告について | 戻る |
| 宅建業法３２条では、「宅地建物取引業者は、その業務に関し広告するときは、その広告にかかる宅地又は建物の所在、規模等について著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものより著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。」と誇大広告の禁止を規定している。 |
| オトリ広告について | 戻る |
| 実際には取引する意志のない物件について広告によって集客を図り、顧客に他の物件を斡旋する広告を「オトリ」広告という。 |
| 広告に使ってはいけない用語がありますか | 戻る |
| 次に挙げる用語は、具体的、客観的な事実に基づく場合等を除き、原則としてその使用を禁止しています。 ①全く欠けることがないないことを意味する用語 「完全」「完璧」「絶対」「万全」 ②競争事業者の供給するものまたは他の業者よりも優位に立つことを意味する用語 「日本一」「日本初」「業界一」「超」「当社だけ」「他に類を見ない」「抜群」 ③最上級を意味する用語 「最高」「最高級」「極」「一級」 ④一定の基準により不動産が選別されたことを意味する用語 「特選」「厳選」 ⑤価格が著しく安いという印象を与える用語 「買得」「掘出物」「土地値」格安」「投げ売り」破格」「特安」「激安」「バーゲンセール」「安値」 この「用語例」は例示列挙であり、限定列挙ではない。これらの用語の類似語や同義語についても同じです。 |
| 洋間の畳数の換算基準 | 戻る |
| 洋間の広さを畳数に換算して表わす場合は、１畳当たりの壁芯面積を、１．６２㎡以上であるときに限り、１畳と表示することができる。 １．８ｍ×０．９ｍ＝１．６２㎡ （１間を１．８ｍで計算する。通常は１．８２ｍあるいは１．８１８ｍ） |
| 駅その他の施設までの時間・距離のはかり方 | 戻る |
| 駅の出入口を起点にすればよく、改札口から計ることまで要求されていません。徒歩所要時間は、１分＝８０ｍで計算して表示しなければならない。 |
| 電車・バスの所要時間の算出基準はあるか | 戻る |
| 電車・バスの所要時間は、各鉄道会社やバス会社が路線ごとにダイヤグラム（時刻表）を設定し、運行しており、一律の基準を設けることはできない。従って、各鉄道会社やバス会社のダイヤグラム（時刻表）による所要時間を通勤時あるいは平常時 として表示できる。 |
| 自動車の所要時間の算出基準はあるか | 戻る |
| 「自動車の所要時間は、道路距離を明らかにして、道路交通法に基づく制限速度内で走行した場合に要する時間を表示すること。この場合において、有料道路（橋を含む）を通行する場合はその旨を表示すること。」と規定されている。 |
| 建築条件付宅地とは、土地を販売する際、土地の売主又はその代理人と購入者との間で一定期間内に建物建築請負契約が成立することを停止条件として土地売買契約を締結する取引をいう。つぎの３つの条件のすべてに該当する場合に限り認められる。 ①土地売買契約締結後1年以内に建物の建築請負契約が成立することを停止条件として土地売買契約を締結すること。 ②建物の建築を請け負うことができる者は、土地の売主（売主の１００％出資子会社を含む）又はその代理人に限られること。 ③この建築条件が成立しなかったときは、預り金、申込証拠金その他名目の如何を問わず、受領した金銭はすべて速やかに返還すること。 |
| 「車庫」、「カーポート」、「駐車スペース」の区別 | 戻る |
| 車庫とは、自動車を格納するための建物をいい、独立したものと建物の一部を利用したものがあります。 カーポートとは、屋根と柱だけの簡単な駐車施設をいいます。 駐車スペースとは、屋根もない駐車場所（空間）をいいます。 |
| 「温泉付き」とは | 戻る |
| 温泉法によると、温泉とは、「地中から湧出する温水、鉱水及び水蒸気その他のガス（炭化水素を主成分とする天然ガスを除く。）で、温泉源から採取されるときの温度が摂氏２５度以上のもの、又は次に掲げる物質（表示省略）のうちいずれか１つを有するものをいう。」とされている。 従って、上記物質の含有量が少ないものは温泉に該当せず、また、該当するものでも温度が基準以下のものは、社会通念上、鉱泉又は冷泉といわれています。 |
| 納戸（Ｓ）の表現方法 | 戻る |
| 住宅等の居室には採光や換気のための窓その他の開口部を設けることとし、その採光や換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、一定の割合以上としなければならないとしています。 この規定に適合しないものを「居室」と表示できないので、「納戸」として取り扱う場合が多い。 |
| 建築基準法４３条では、原則として幅４ｍの道路に敷地が２ｍ以上接していなければなりません。建物がある場合には「再建築不可」土地の場合には「建築不可」と表示しなければなりません。「不適合接道」等は曖昧な表現です。 |
| 建築基準法第４２条第２項の規定により道路とみなされる部分（セットバックを要する部分）を含む土地については、その面積も表示しなければならない。 幅４ｍ未満でも道路と認められる場合があるが、この場合には道路の中心線より２ｍ以上敷地の境界線を後退させなければならない。後退させた部分を「セットバック」という。 |
| 建築確認 | 戻る |
| 建築物を建てるときや一定の規模を超える増改築を行うときは、原則として事前に建築基準法に違反しないかどうか建築確認を受ける必要があります。 |
| 位置指定道路 | 戻る |
| 道路に適法に接していない土地に私道をつくり、その私道を建築基準法上の道路として知事や市町村長に認めてもらうことを「道路位置指定」といいます。 |
| 売買の対象となっている土地の一部に私道が含まれている場合、この部分を「私道負担」といいます。 |
| 法（のり）は、築堤の切り取りなどの、垂直からの傾斜の程度。斜面。 概ね３０％以上の傾斜地を含む場合は、傾斜地を含む旨およびその部分の面積を表示しなければならない。 |
| 畦畔（けいはん） | 戻る |
| あぜ【畦・畔】〓田と田との間に土を盛り上げて境としたもの。 |
| 導管袋地（どうかんふくろち） | 戻る |
| 他人の土地を使用しなければ、水道・ガス等の導管を設置出来ない土地は「導管袋地」と呼ばれることがある。 |
| 取引態様 | 戻る |
| 取引の態様としては ①業者自らが取引となる場合（売主・買主） ②業者が取引の当事者の代理人となる場合（代理） ③業者が取引の間に入り仲介する場合（一般媒介・専任媒介・専属専任媒介）が考えられる。 |
| 報 酬 | 戻る |
| 建設大臣告示によりその限度額が定められている。 通常は、売買代金の３％＋６万円と消費税 |
| 宅建免許 | 戻る |
| 免許がなければ、宅地・建物の取引に従事する事ができません。 免許には、建設大臣免許と都道府県知事免許があります。２つ以上の都道府県に事務所を設ける場合は建設大臣免許。１つの都道府県に事務所を設ける場合は知事免許。 免許番号の（ ）内の数字は５年ごと（平成８年４月以前は３年ごと）の免許更新のたびに増えます。たとえば（３）は２回更新なので、営業年数が６年以上９年未満です。 |
| 元付業者 | 戻る |
| 物件の売り、または買いの依頼を直接受けていることを元付けといい、元付けした業者を元付業者という。 |
| 客付業者 | 戻る |
| 物件の売り、または買いの客付けをした業者を客付業者という。 |
| 申込証拠金 交渉預り金等 | 戻る |
| 名目・名称の如何を問わず、「手付金」とは性格を異にするものです。 契約成立以前に申込順位の確保、真摯な申込意志の存在を表明するために買主から売主もしくは媒介業者に対して交付される金銭であって、契約の証となるものではない。 |
| 重要事項説明書の交付について | 戻る |
| 宅建業法は賃借を媒介する場合にも、重要事項説明書の交付と、取引主任者による説明を義務づけています。 |
| 重要事項説明書として説明しなければならない事項はどんなものでしょう （宅建業法第３５条） |
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| ①当該宅地または建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人等（法人の場合は名称） ②都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限に関する事項の概要 ③私道負担に関する事項 ④飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設整備状況 ⑤当該宅地または建物が工事完了前であるときは、完了時における形状、構造等 ⑤の２ 建物が区分所有建物であるときは、たてものの敷地に関する権利の種類及び内容、管理又は使用に関する事項 ⑥代金,交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭に目的 ⑦契約の解除に関する事項 ⑧損害賠償額の予定又は違約金に関する事項 ⑨手付金等の保全措置の概要 ⑩支払金又は預り金を受領しようとする場合における保証の措置の概要 ⑪代金または交換差金についての金銭の貸借のあっせんの内容等 |
| 「重要な事項」とは | 戻る |
| 宅建業法４７条１項に規定する「重要な事項」とは何かというと、抽象的な表現では、「個々の取引において、それを告げないことにより、取引の相手方が重大な不利益を被るおそれがある事項、又は購入者等の購入意志の決定に影響を与える事項」ということになります。 |
| 「重要な事項」として説明しなければならない事項はどんなものでしょう （宅建業法第４７条） |
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| 具体的な内容ということになると、個々の取引により異なります。 宅地建物取引業者に求められる調査、説明の対象は、広範囲に及び、売買対象物件のみではなく周辺環境、日照・通風などに影響を及ぼす第三者所有地での建築計画の有無、騒音などの問題として近隣での道路計画や開発計画の有無、飛行場・高速道路等の各種交通機関の存在など、異臭に関することとして工場（科学・肥料）・どぶ川・豚舎・養鶏場の存在、および物件そのものに関しても、３５条に掲げられている法令以外に各種条例、開発要綱などに加え、大規模開発の団地などで居住者が任意に取り決めている、許可を受けていない建築協定あるいは、取引の対象物件において、過去に自殺、殺人等の忌まわしい事件があった場合などの心理的事項に関することも説明すべき事項に該当すると解されています。 |
| 重要事項説明すべき時期について | 戻る |
| 重要事項の説明は、契約が成立するまでの間にしなければなりません。 （業法第３５条） |
| 地目（ちもく） | 戻る |
| 登記簿に記載されている土地の用途上の分類で、田・畑・宅地・山林・雑種地など２１種類がある。 |
| 地域地区 | 戻る |
| 都市計画区域内には、「用途地域」「高度地区」「特定街区」「防火地域」など１７の地域地区が定められている。 |
| 都市計画法で 「第１種低層住居専用地域」 「第２種低層住居専用地域」 「第１種中高層住居専用地域」 「第２種中高層住居専用地域」 「第１種住居地域」 「第２種住居地域」 「準住居地域」 「近隣商業地域」 「商業地域」 「準工業地域」 「工業地域」 「工業専用地域」 の１２種類の地域に分け、各地域では建築基準法により建ててはいけない建物が定められている。 |
| 敷地面積に占める建築面積（建物が建っている部分の面積）の割合。 |
| 敷地面積に占める延べ床面積の割合。 |
| 手付金について | 戻る |
| 手付金は契約締結の際に支払われる金員でその性格は ①契約の成立を証するための証拠という趣旨で授受される「証約手付」 ②契約の相手方が契約の履行に着手するまでの間、解除権を保留し、手付放棄、手付倍返しで解除出来るという趣旨で授受される「解約手付」 ③当事者に債務不履行があったときは、違約罰として、損害賠償とは別に当然に没収できる趣旨で授受される「違約手付」があるが、民法は特段の事情がない限り「解約手付」と推定しています。 手付金の額には特に制限はありませんが、通常１０％～２０％（宅建業者が売主の場合は２０％を超えて受領出来ない） |
| 手付分割 | 戻る |
| 「手付金は後でいいですよ」といって、手付を猶予する行為は、手付誘引行為ということで禁止されている。 |
| 手付貸与の禁止 | 戻る |
| 手付貸与の禁止は、業者が手付の分割や立替え払いあるいは貸付などの信用を供与することにより、不動産取引に不慣れな消費者に軽率な契約をさせないようにするためのものである。 |
| クーリング・オフ制度 | 戻る |
| 業者が売主である場合、「事務所以外の場所」で買受けの申込みや売買契約をした 場合、８日間は無条件で申込の撤回、契約解除ができる制度です。 |
| 履行の着手とは | 戻る |
| 「履行の着手とは、債務の内容たる給付の実行に着手すること、即ち、客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合えを指す。」と説明されていますが、必ずしも明確でないため、解約ができる期限を定めて手付解除の要件を明確にすることも少なくありません。 |