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| ここでは、（社）東京都宅地建物取引業協会制定の「建物賃貸借・管理Ｑ＆Ａ」「不動産売買契約Ｑ＆Ａ」等より引用した。 |
| どのようなときに、どのようなトラブルが発生しますか | 戻る |
| ①管理委託契約（貸主と業者） 契約違反 ②広告 入居者募集 誇大広告 おとり広告 ③重要事項説明 重要事項説明不足 重要事項の不告知 預り金、申込証拠金等の返還 ④入居申込・契約締結・解除 書面の交付 契約解除 手付金・中間金の返還 損害賠償 ⑤入居中 保管義務 修繕義務 更新 更新料 賃料遅延・不払い ⑥退室時 原状回復 敷金返金 |
| どのようなトラブルが多く発生していますか | 戻る |
| ①預り金、申込証拠金等の返還 ②重要事項説明不足 ③報酬 ④重要事項の不告知 ⑤代金支払い 更新料 ⑥書面の交付 ⑦手付金・中間金等の返還 ⑧誇大広告 ⑨契約の解除 原状回復 敷金返還 ⑩マンションの管理に関する問題 |
| 誇大広告について | 戻る |
| 宅建業法３２条では、「宅地建物取引業者は、その業務に関し広告するときは、その広告にかかる宅地又は建物の所在、規模等について著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものより著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。」と誇大広告の禁止を規定している。 |
| オトリ広告について | 戻る |
| 実際には取引する意志のない物件について広告によって集客を図り、顧客に他の物件を斡旋する広告を「オトリ」広告という。 |
| 広告に使ってはいけない用語がありますか | 戻る |
| 次に挙げる用語は、具体的、客観的な事実に基づく場合等を除き、原則としてその使用を禁止しています。 ①全く欠けることがないないことを意味する用語 「完全」「完璧」「絶対」「万全」 ②競争事業者の供給するものまたは他の業者よりも優位に立つことを意味する用語 「日本一」「日本初」「業界一」「超」「当社だけ」「他に類を見ない」「抜群」 ③最上級を意味する用語 「最高」「最高級」「極」「一級」 ④一定の基準により不動産が選別されたことを意味する用語 「特選」「厳選」 ⑤価格が著しく安いという印象を与える用語 「買得」「掘出物」「土地値」格安」「投げ売り」破格」「特安」「激安」「バーゲンセール」「安値」 この「用語例」は例示列挙であり、限定列挙ではない。これらの用語の類似語や同義語についても同じです。 |
| 洋間の畳数の換算基準 | 戻る |
| 洋間の広さを畳数に換算して表わす場合は、１畳当たりの壁芯面積を、１．６２㎡以上であるときに限り、１畳と表示することができる。 １．８ｍ×０．９ｍ＝１．６２㎡ （１間を１．８ｍで計算する。通常は１．８２ｍあるいは１．８１８ｍ） |
| 駅その他の施設までの時間・距離のはかり方 | 戻る |
| 駅の出入口を起点にすればよく、改札口から計ることまで要求されていません。徒歩所要時間は、１分＝８０ｍで計算して表示しなければならない。 |
| 電車・バスの所要時間の算出基準はあるか | 戻る |
| 電車・バスの所要時間は、各鉄道会社やバス会社が路線ごとにダイヤグラム（時刻表）を設定し、運行しており、一律の基準を設けることはできない。従って、各鉄道会社やバス会社のダイヤグラム（時刻表）による所要時間を通勤時あるいは平常時として表示できる。 |
| 建物の「構造」表現方法 | 戻る |
| ＲＣ＝鉄筋コンクリート ＳＲＣ＝鉄骨鉄筋コンクリート ＰＣ＝プレキャストコンクリート ＨＰＣ＝鉄筋プレキャストコンクリート ＡＬＣ＝軽量気泡コンクリート |
| 自動車の所要時間の算出基準はあるか | 戻る |
| 「自動車の所要時間は、道路距離を明らかにして、道路交通法に基づく制限速度内で走行した場合に要する時間を表示すること。この場合において、有料道路（橋を含む）を通行する場合はその旨を表示すること。」と規定されている。 |
| 重要事項説明書の交付について | 戻る |
| 宅建業法は賃借を媒介する場合にも、重要事項説明書の交付と、取引主任者による説明を義務づけています。 |
| ①当該宅地または建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人等（法人の場合は名称） ②都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限に関する事項の概要 ③私道負担に関する事項 ④飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設整備状況 ⑤当該宅地または建物が工事完了前であるときは、完了時における形状、構造等 ⑤の２ 建物が区分所有建物であるときは、たてものの敷地に関する権利の種類及び内容、管理又は使用に関する事項 ⑥代金,交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭に目的 ⑦契約の解除に関する事項 ⑧損害賠償額の予定又は違約金に関する事項 ⑨手付金等の保全措置の概要 ⑩支払金又は預り金を受領しようとする場合における保証の措置の概要 ⑪代金または交換差金についての金銭の貸借のあっせんの内容等 以上の１１項目のうち賃貸に関して②③及び⑨⑪は省略できる場合がある。 更に、貸借固有の事項として、以下の事項を説明対象事項に追加された。 ①浴室等建物の設備の整備状況 例、ユニットバスか否か、使用可否 ②契約期間及び契約の更新に関する事項 例、２年毎に更新、賃料改定の予定 ③用途その他利用の制限に関する事項 例、ペットの飼育禁止 ④契約終了時における金銭の清算に関する事項 例、賃料の滞納と相殺の有無 ⑤管理委託の状況 例、○○会社に委託 ⑥契約終了時における建物の取壊しに関する事項 例、５０年後に更地で返還 区分所有建物（マンション等）について、 ①「専有部分の用途その他利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容」 |
| 書面の交付について | 戻る |
| 賃借の媒介の場合は宅建業法第３７条第２項で「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約したときは、その相手方及び依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは、当該契約の各当事者に次の事項を記載した書面を交付しなければならない。」 と規定している。 この書面の交付は契約書をもってこれにあてることができる。 交付しなければならない事項、つまり賃貸借契約書に記載しなければならない事項は次のとおりです。 ①当事者の氏名８法人の場合は名称）及び住所 ②当該宅地建物の所在、地番その他物件を特定するための必要な表示 ③宅地又は建物の引き渡し時期 ④契約の解除に関する定めがあるときはその内容 ⑤損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときはその内容 ⑥天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときはその内容 ⑦借賃の額並びにその支払い時期及び方法 ⑧借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的 |
| 預り金 | 戻る |
| 借り受け予定者が物件を特定し、その物件を確保する目的で有効期限を定めて、特段の依頼をした場合に授受される金額。 当該預り金は、契約の成立、不成立にかかわらず、すべて借り受け予定者に返還されるべきものであること。 必ず「預り証」を発行しなければならない。 |
| 手付金 （ニセ手付金） 手付充当金 予約金 申込金 交渉預り金等について | 戻る |
| 名目・名称の如何を問わず、借り受け予定者が支払う目的は、「預り金」と同じである。 契約書を取り交わして、その代金の一部を支払う金員が本物の手付金で、契約書を取り交わしてもいないのに手付金と称しているのは、ニセ手付金で、その他どのような名称を使おうがすべて「預り金」である。 なお、本物の手付金を支払って、解約する場合には、手付金放棄で解約となり、手付金は戻らないので注意。 |
| 取引態様 | 戻る |
| 取引の態様としては ①業者自らが取引となる場合（貸主・借主） ②業者が取引の当事者の代理人となる場合（代理） ③業者が取引の間に入り仲介する場合（一般媒介・専任媒介・専属専任媒介）が考えられる。 |
| 報酬 | 戻る |
| 建設大臣告示によりその限度額が定められている。 通常は、賃料の１ヶ月分と消費税 |
| 建物賃貸借契約について | 戻る |
| 民法上、賃貸借とは、賃貸人が賃借人に目的物を使用収益させ、これに対して相手方が賃料を支払う契約とされ（民法６０１条）賃借人が使用収益する権利、賃借権は債権とされている。 |
| 必要費とは | 戻る |
| 借主が自分の費用で雨漏りを修繕するなどのように、借家の現状を維持・回復するのに要する費用や借家を通常の利用に適する状態で保存するのに要する費用をいいます。 |
| 有益費とは | 戻る |
| 借主が自分の費用で便所を水洗式に改良するなどのように、借家の維持保存に必ずしも必要ではありませんが、借家の価値を客観的に増すのに投じられた費用をいいます。 |
| 家主が変動した場合、敷金はどうなりますか | 戻る |
| 契約期間中に、所有権が第三者に移転した場合、前賃貸人と賃借人との間の賃智積契約は借地借家法３１条１項（旧借家法１条）の規定の効力により当然新賃貸人に引き継がれることになります。したがって、新賃貸人が旧賃貸人から敷金を引き継いでいない場合も、賃借人は新貸借人に対し、建物明渡時に敷金返還請求権をもつことができるようになります。 |
| ａ）敷金の性質を有するもの ｂ）金銭消費貸借の性質を有するもの ｃ）違約金の性質を有するもの 具体的なケースで上記いずれかに該当するかは契約による。 |
| 権利金 | 戻る |
| 借地・借家契約が締結される際に授受される金銭のうち、敷金と異なり契約終了時に原則として借主に返還されないもの。 |
| 建設協力金 | 戻る |
| ビル・店舗などの業務用建物の賃貸借契約締結あるいは予約時に、ビル経営者やビル建設企画者が建設資金として利用することを目的として授受される金銭です。 |
| 家主の負担する義務について | 戻る |
| ①建物の修繕 「家主は、借家の使用及び収益に必要な修繕義務を負う」 ②妨害の排除 「家主は、妨害物を排除して賃貸借契約の目的に従い使用収益をできる状態にする義務を負う。」 ③必要費の償還 屋根の葺き替え等保存に必要な費用を賃貸人の都合で賃借人が立て替えて費用を支払った場合には、賃貸人はその必要費を賃借人に償還しなければならない。 ④有益費の償還 建物を改良し価値を増やすことに役立った費用を賃借人が支出した場合には、建物の明渡しの祭に賃貸人は賃借人に費用を償還しなければなりません。 |
| 賃借人の負う義務について | 戻る |
| ①家賃の支払い ②建物の保管 賃借人は借家を善良な管理者の注意をもって保管する義務を負う（民法４００条） ③建物の返還 契約が終了したときは、賃借人は借家等を建物を借りた当時の原状に戻して返還しなければならない。 |
| 修繕義務はどのような場合に発生しますか | 戻る |
| 一般的に「通常の使用に支障を来す程度の破損がある場合、すなわち、通常人ならば修繕するであろうほどの破損が生じた場合はそれが建物使用に著しい支障を来すとまでもいえなくても、修繕義務が発生する。」と解されている。 |
| 修繕義務が発生した場合、どの程度の修繕をすればよいですか | 戻る |
| 修繕義務が発生した場合は、賃借人が用法に従って目的物を使用収益するのに必要な限度で修繕する必要があります。 |
| 原状回復義務とは | 戻る |
| 原状回復義務とは、賃借人が賃借物を返還」するに際し、それに付属せしめた物を収去する義務をいいます。 したがって、その物が、自然に、または使用収益の正常の過程で増減、変化したような場合には、返還時の状態で返還することを要し、またそれで足りると解されています。 一番最初の原状に戻るのではなくて、故意、過失によって損傷を与えた部分についてのみ原状に復す必要がある。 |
| 更新料支払い | 戻る |
| 賃貸借契約の存続期間が満了した場合に、その契約の更新に際し、賃借人から賃貸人に対し支払われる金員のこと。 「新賃料の１ヶ月分を更新料と定め、借主は貸主に支払うこと。」等が一般的であるが、契約締結時支払い合意があれば、法的にも支払う義務がある。 |
| 使用目的 | 戻る |
| 借主が、貸主に無断で、居住以外の目的に使用し、それが契約を継続し難い背信行為と認められる場合には、契約解除される場合がある。 |
| 新借地借家法とは | 戻る |
| 新借地借家法とは、平成３年１０月４日公布、平成４年８月１日施行の借地借家法をいう。 旧法とは、建物保護に関する法律、借地法、借家法をいう。 旧法は廃止されても、新借地借家法施行前に生じた事項は、なお従前の例による。 |
| 新借地借家法について | 戻る |
| 旧法では、普通の借家契約（正当事由による保護）と、一時使用目的の借家契約の２種類しかありませんでした。 新借地借家法では、次の２種類が認められることになりました。 ①賃貸人の不在期間の建物賃貸借契約 ②取り壊し予定の建物賃貸借契約 |
| 実体的な要件 ①転勤、療養、親族の介護その他止むを得ない事情があること ②その事情により、建物を自己の生活の本拠として使用することが困難であること。 ③一定期間経過後には、再び生活の本拠としてその建物を使用することが明らかであること。 ④建物を使用することが困難な期間を確定して賃貸期間とすること ⑤更新をしない特約をすること ⑥このやむを得ない事情を記載した書面によってすること 以上のようけんが必要であり、この要件が欠けると、普通の借家契約となります。 |
| 取り壊し予定の建物賃貸借契約 | 戻る |
| 実体的な要件 ①法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すことが明らかであること ②建物を取り壊すこととなるときは、賃貸借契約が終了することの特約をすること ③上の特約を、建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってすることが必要です。 この①ないし③の要件を満たすことによって、取り壊すこととなるときは終了します。 |