はじめに

昨年は平成19年11月の都市計画法の改正で、市街化調整区域や工業地域等の開発が規制され、商業店舗を取り巻く環境が大きく変わったことで、計画の見直しや、新規の開発が減少しました。また、イオンを始め大手既存店舗の撤退や、新規にオープンした商業施設でもテナントが決まらず、デベロッパーにとっては厳しい年でした。今年は更に厳しくなると思いますが、店舗側にとっては、出店を左右する賃料などのコストが大幅に下がる絶好のチャンスが到来したと思っています。現在、新規に開発する商業店舗の賃料は、サブプライム問題発生前の80％以下の水準にまで下がっていますが、今後、デベロッパーはテナントを誘致するために、まず、賃料を安く設定してからコストを割り出し、結果として自身の利益が薄くなったとしても、賃料を如何に抑えることが出来るかで明暗が大きく分かれると思います。これは、今までとは逆のやり方ですが、デベロッパー間のテナントの争奪戦が激化すれば、賃料を下げることを最優先にするのは当然です。今後、出店コストは更に下がっていくと思います。

平成21年元旦

大きく変わりつつある 土地活用

土地活用といっても賃貸建物の建設、定期借地権、リースバック、等価交換、サブリース、不動産の証券化など様々ですが、供給過剰の現在、収益と安全面を両立させるには、これまでのような単一事業ではなく、複合型にするなど事業形態そのものを見直す必要があります。
　弊社は、大規模商業施設のプランニングや不良資産の再建、任意売却など、多くの専門家のご協力を得ながら積極的に取り組んでいます。以前は地主が建築協力金方式で建築しましたが、最近は事業用定期借地権を設定し、建物をテナントが建て、規模が大きくなればSPCでやるケースが多い。或いは、第三者(投資会社、ファンド)がデベロッパーから購入してテナントにサブリースをする。投資の専門家ですから、収支のバランスを考え利回りは十分確保します。賃料も以前のサブリース会社のように地主に建ててもらって安い賃料を払うというようなことはなく、地主も建物に投資して地代だけでなく、建物の賃貸利回りを得ているケースもあります。

巨大ショッピングモール等は、資金力のある三井、三菱などの大手不動産会社が開発を一手に手がけ、各テナントを募集していますが、将来的には、出店コストが安い中小デベロッパーに比重が移っていくと思います。
　弊社は定期借地権の分譲開発や定期借地権マンション、大規模小売店舗の等の開発をしてきましたが、現在は特定目的会社によるによる商業施設の開発に取り組んでおります。

会社案内

弊社案内図			一般不動産投資顧問業
			国土交通大臣登録　一般　第710号
			宅地建物取引業
			社団法人全国宅地建物取引業保証協会会員
			社団法人宅地建物取引業保証協会会員
			埼玉県知事免許（7）14686号
			〒355-0221 埼玉県比企郡嵐山町菅谷255-26
			設立…平成1年11月22日
			資本金1,000万円
			定休日…毎週火曜日
弊社が過去に携わった定期借地権と開発の主な事業
	場　所	業務内容	契約形態	事業内容
1	埼玉県比企郡	プランニング、販売代理、　　　　　　マネージメント	一般定期借地権（期間60年）	一戸建住宅全17戸、　　　　　　　　　　　　　　　　　開発面積約１,400坪
2	千葉県松戸市	コンサルティング	一般定期借地権（期間50年）	一戸建住宅全6戸
3	埼玉県比企郡	プランニング、マネージメント	事業用借地権（期間20年）	LPGデポジット
4	埼玉県比企郡	プランニング、仲介	リースバック（期間15年）	ロードサイド小売店舗
5	埼玉県富士見市	プランニング、マネージメント	一般定期借地権〈期間50年〉	分譲マンション全47戸と　　　　　　　　　　　　　　　これに付随したアパート
6	埼玉県入間郡、	プランニング、仲介	事業用借地権（期間20年）	ロードサイド小売店舗
7	埼玉県東松山市	コンサルティング、仲介	交換分合	住宅敷地と事業用地
8	埼玉県東松山市	プランニング、マネージメント、　　　貸主	リースバック（期間20年）	大規模小売店舗、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　開発面積5,100坪、　関係地主9人
9	埼玉県東松山市	コンサルティング、　　　　　　　　　プランニング、仲介	袋地の開発	一戸建住宅全16区画、　　　　　　　　　　　　　　　　開発面積約1,300坪
10	埼玉県東松山市	コンサルティング	等価交換	固定資産の交換（ 土地と 土地）
11	埼玉県比企郡	プランニング、仲介	事業用借地権（期間15年）	スーパーマーケット