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土地活用のコンサルティング
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不動産の証券化 下がらないという土地神話と金融機関からの借り入れのための担保として、企業経営を するのには必要不可欠と考えられていました。現在、金融機関のスタンスは、不動産の 担保ではなく、企業のキャッシュフローを重視しています。経済成長が鈍化し、土地神 話が崩壊した現在、金融機関以外からの資金調達手段を考えないと資金繰りで行き詰ま ってしまいます。 資金調達手段としては、企業の保有する不動産を売却するのではなく、その不動産を活用して、そこから得られるインカムゲインを目的に証券化し、資金を集める不動産の証券化があります。また、これまでのような信託銀行によるものではなく、平成12年5月には資産の流動化に関する法律が改正され、SPCやTMKなどの特定目的会社が充実した結果、中小業者なども取り組みやすくなり急速に広まりました。 平成20年10月26日 |
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Jリートの現状 上場銘柄の平均で、配当利回りは5％と良いが、その反面、1年間で時価総額が4割下がっていると住宅新報社の6月10日付けの記事に出ていました。先月も大和ハウスが上場を見送るなど、ネガティブな話ばかりが聞こえてきます。当初は株式投資よりも安全でローリスク・ハイリターン商品だと人気がありましたが、時価が上がったことによりハイリスク商品になってきました。今後は無理な配当で投資家を募るのではなく、適正な配当によって時価を下げるようにしないと投機商品になり、一般投資家のJリート離れが更に進むのではないでしょうか。 07年5月をピークに一貫して下げ続けたリート指数ですが、政府が支援策を発表してから、破綻リスクへの過剰反応が後退したのではないかと住宅新報社の4月21日付けの記事に出ていました。価格が下がり、利回りは平均で７%程度に上昇したことで、株価に比較しても割安感から今後配当利回りだけでなく、キャピタルゲインも期待できるのではないか、というような内容です。
上記はレバレッジを効かせた事業収支の一例です。また、開発後は現況の広大地と違い、敷地を公道で分割し、公園や緑地を設けるので、減歩になっても、路線価相当額で各区画を売却することは充分可能になる。 平成21年4月4日
ノンリコースでの担保掛目は担保物件の価値ではなく、収益力から考えた価値の割合となります。どんなに地価が高く担保価値のある物件でも賃料とのバランス(利回り)がとれないものは融資の対象外です。融資に際しては、物件ごとにSPC法の特定目的会社や法人の設立を求められます。オフィスビル、賃貸マンション等が対象で、ローン最低額は3億円程度からです。また、土地を購入してから収益が得られるまで時間のかかる商業施設等の開発型ノンリコースローンを取り入れているファイナンスは今のところ殆どありません。竣工して収益が得られるようになってからローンを組むことになります。従って、それまでに掛かる土地購入から開発、建築費等の事業資金は別に手当しなければいけません。担保掛目は平成20年現在で収益力から考えた価値の７〜8割、金利は4％〜6％、期間は3年から７年程度で期間満了後の再融資は再度相談。ただ、ノンリコースローンであっても利息だけ払って元金は清算時にということではありません。外資系ファイナンスの多くは元本期日一括返済ですが、国内プロジェクトファイナンスの場合には殆どありません。しかし、デットの金額によりますが、現実に7年で利息元金を償還したのでは事業化は不可能です。そこで、実際のローン期間（3〜7年）にかかわらず、長期（20〜40年）の想定元本返済期間を用いて計算される元本返済額をローン期間中に返済し、ローン期間終了時に残元本を一括返済するというのが多くなっています。 平成20年2月20日 追伸 平成20年8月現在で大手ノンバンクのノンリコースローン金利は7%以上、また、返済期間も2年から3年と厳しくなっています。つまり、貸さないのではなく、不可能な条件と分っていても確実に安全なもの以外は貸さない。つまり現在の不透明な経済環境とお家の事情(系列の不動産部門が在庫を抱えてしまっている)が大きく影響しています。 平成20年9月5日 |
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不良資産の再生 弊社は大手デベロッパーやゼネコンと提携し、不良資産の再生に取り組んでいます。まず、不良資産を優良資産に変えるためのプランニングをし、関係地権者の取り纏めをしてから優良な資産として計画します。 次のような方はぜひご相談ください。
事例（平成18年) 埼玉県で1100坪の袋地の依頼主から、物納ができないので売却したいとの相談を受けました。早速、周囲の囲繞地主全員の利益になるよう調整した結果、出入口が確保でき、開発できるようになりました。価額は多少下がりましたが、袋地の評価とは比較になりません。 |
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銀行から追加担保や個人補償を求められた場合 銀行は担保の不動産価値が下がると、これに見合う補償(追加担保や個人補償)を求めてきます。銀行にこれ以上は無理だと債権放棄を申し入れてもまず応じてはもらえません。バランスシートにも因りますが、無理な返済を続けても将来破綻が予想されるなら、DPO(ﾃﾞｨｽｶｳﾝﾄﾍﾟｲｵﾌ)を選択するのが最善です。この手法は、現在、日常的に行われているので知っている方も多いと思いますが、つまり、現在の取引銀行ＡにDPOでやりたいと話をします。都市銀行はオフバランスと判断すれば協力してくれますが、弱小金融機関は自己資本比率の関係から不良債権として表に出したくないので、応じない可能性があります。仮に難色を示すなら、Ａへの返済を直ちに止めて、サービサーなどの債権回収会社に債権を譲渡（結果として）してもらうわけです。もちろんＡ銀行が譲渡しても、サービサー等から当初の借入残高の返済は求めてきますが、不良債権としてＡ銀行からサービサーに譲渡した時点で、この債権額は平成17年度RCCの場合、平均17％で譲渡されています。つまり、この金額とRCCの利益を払って、残額を免除してもらう交渉をRCCとします。この資金(出口資金)は事前に話を進めたＢ銀行から融資してもらいRCC等に返済する。もちろん、Ａ銀行も必死ですので誰でもできるというものではありません。交渉力やＢ銀行へ提出する再建計画書などが必要ですので、不良資産再生コンサル（主に不動産に精通した税理士や不動産コンサルティング）が地主の代理人として銀行やファンドなどと交渉します。また、都心部では競売ではなく、債権者の同意を得て任意売却が多くなっています。任意売却の場合は、直接、弊社が物件を購入することも検討いたします。 平成19年5月25日 任意売却になった場合の残債務 住宅ローンが払えずに滞った場合、金融機関は任意売却をして抵当権を抹消しますが、その差額の残債権をサービサーに売却します。サービサーがこの債権を購入する金額は大体1〜3％と格安の金額です。信じられないような額ですが、サービサーに売却することによって残債権は損金として落とせるので、金融機関にとっては幾らでも良いわけです。たとえば、2,000万円の借入残があったとして、それを1,200万円で任意売却すると、サービサーは差額の800万円の残債権を8〜24万円位で購入します。その後、債務者に残債務全額の800万円を請求します。無視すると督促が来ますが、これは5年の時効を中断させるためと、他のサービサーに転売したときに出します。もちろんサービサーとしても全額取れるとは思っていません。抵当権はないし、もともとローンを払えなくて家を手放すわけですから、全額を払えるわけがありません。先日、弊社が手がけた任意売却の債務者から残債務の督促が来ましたと相談がありました。私の返答はサービサーとの交渉で、たとえば残債務の3％〜5％、60ヶ月程度の分割返済を提案してきたら検討すれば良いのではと答えました。ただし、債務者の方から3％などと提案したら一蹴されるでしょう。また、サービサーと交渉できるのは、サービサー法の関係で弁護士と司法書士でそれ以外の第三者が代理人として交渉することはできません。 平成20年9月28日 |
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相続の紛争、遺留分の留保 先日、大手企業の役員から地方都市での相続の相談を受けました。この企業は商業施設を建設する目的で土地を購入する予定でいましたが、契約書が完成し、地主と照合の予定をしていた当日に本人が亡くなってしまったそうです。遺言書があったのでこれに従い、母親と長男が1/2ずつを相続しました。しかし、これに対し、長女が長男の持分に1万分の845処分禁止仮処分を裁判所に申請し、甲区権利に登記しました。他の3人の兄弟も同様の主張してくるものと思われます。今回の購入予定地は既に長男名義になっているので、長男は、この企業に売って所有権の移転登記をすることができます。しかし、順位は仮処分の後の2番になるので、紛争になった場合は面倒なことになります。仮に長男以外の4人の兄弟が同じ主張をした場合、母親1/2、長男1/2、他の兄弟は、長女と同じ持分を主張した場合、長男の持分に対して遺留分の金額が、845/10000×4人=3380/10000になる。たとえば、大手企業がこの土地を10億円で長男から買うとすると、仮処分の金額が遺留分として認められた場合は、長男が3億3800万円を他の兄弟に支払って仮処分を抹消しなければならない。しかし、既に受け取った金額から払って抹消してくれる保証はない。しかし、この金額は法定遺留分の1/5×1/2を下回っているので、この金額で決まる可能性が大きい。そこで、この場合の解決策として、仮処分を消すまではこの金額を留保し、消したら払うという契約にしておけば安心です。 平成20年11月11日
この生前贈与は金額、回数、種類に制限がありません。また、特別控除額の2,500万円以内の生前贈与なら贈与税はかかりません。ただし、この制度を利用しても最終的に相続税を払うときに下記式のように精算しますので相続税の節約にはなりません。しかし、親が生きているうちに子に財産を移せるので、今までのように子が親の土地に使用貸借で建築するということはなくなり、生前贈与で土地をもらい建築することになるでしょう。その他、色々な利用方法が考えられるので税理士に相談して下さい。また、将来の相続時に相続税がかからなければ、生前贈与で支払った税額は還付されます。 生前贈与時 相続発生時 |
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