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マンション管理委託費 → 料金設定は管理業者の言い値だと考えてよい。 管理業務にかかる直接労務費 マージンや利益などの間接費 全部委託方式の場合、間接費用の比率が高くなります。
（参照）あるマンションの委託業務明細書 事務管理業務だけは登録業者でないと受諾できない
この基幹事務を受託するには管理業者として登録した者（会社）でなければなりません。 この業務は直接お金を扱う業務で、一定の資質を担保するため登録した業者（会社）しか受託できないのです。 それ以外の業務はどの業者に委託してもよいとされています。 マンション管理士が、いつも身近にいる管理組合を目指しませんか！
マンション管理業務の実務を行う主体はあくまで管理組合 ほとんどの管理組合は管理会社に管理業務全般を代行してもらっているせいか、管理組合が主体である意識が希薄のようです。あたかも法律で管理会社に依頼しなければならないかのように思っているかもしれませんが、実際は管理委託契約を締結し管理全般を代行してもらっているに過ぎません。 日本に本格的に分譲マンションが出現したのも、ほんの４０年ぐらい前です。年配の方であれば昭和４０年後半頃でしょうか、テレビでは毎日分譲マンションのコマーシャルが流れていた記憶がありませんか。それから爆発的に分譲マンションが増加し、マンションという呼び名も完全に定着し、今や東京都の人口に匹敵する約１３００万人がマンションに住んでいると推定されるほどです。つまり、日本人の１０人に一人がマンション住人といえます。 それ同時に、管理人を派遣し館内清掃や受付業務・業者立会い業務などをさせる管理会社も誕生しました。当初の管理会社はマンション分譲会社の子会社がほとんどだったのでしょうが、清掃会社から大手の管理会社になったものまで、管理会社の黎明期の業務は確立したものではなく試行錯誤の混沌としたものと思われます。それからいろんな経験則からマンション管理のノウハウを蓄積し今の管理体制が確立しました。 一度管理組合と契約を結ぶと、余程表立った悪事をしない限り何十年と継続できたのでしょう。 マンション住人はというと、マンションを購入しマンション住人となった時点では、自動的に管理組合が組織され自分が管理主体の一員であることには関心がありません。あとは、管理費等を支払えば管理会社が管理全般をしてくれる思っていたに違いありません。 そういう思いが、マンション管理について無知無関心を招き、そのことにつけ込んで管理組合を自在に操り管理会社が管理組合を食い物にしてきたという事実があるのです。ニュースになる管理費流用・横領事件はほんの一部でしかなく、不適切と思われる請求など日常茶飯的に行われているようです。 自分のマンションは自分たちで管理するんだという気持ちを強くする これらの事件多発から、マンション管理会社を縛る法律ともいえるのがマンション管理適正化法です。 大まかにいうと、業者登録・業務主任者に重要事項の説明、書面の交付・組合財産との分別管理・管理事務の報告・管理業者に対する罰則などで構成されおります。 しかし、不適切な請求をも取り締まる内容にはなっていません。もっとも、どのような契約内容であっても明らかに公序良俗違反でなければ契約締結は有効となります。したがって、どのような請求が不適切かはその事例ごとに判断するしかなく、値下げ要求するぐらいの対処法しかないのが実情です。 以上のことは、いくら法律で厳しく取り締まったとしてもマンション管理がサービス商品であるか限り、管理会社は無知無関心な管理組合からは出来るだけ巧妙にお金を吸い取るかを一生懸命考えているわけです。 管理委託契約書をチェックしてみてください、請求されている項目に？マークが付くような項目はないか、この項目は何のサービスなのか、項目の請求額は妥当な金額なのか、必ず疑問に思う箇所があるはずです。 ですから、委託料を吟味し値下げしてもらったら年間何百万円の削減になったという事例はいくらでもあります。しかし、値下げ交渉をして削減させることがマンション管理士の本来の仕事ではありません。 削減後、サービス低下を招き「安かろう悪かろう」の結果になったら誰が責任を負うのですか。ですからマンション管理士が削減後もフォローアップするという担保が必要なのではないでしょうか。 管理会社の「人喰いバクテリア」ならぬ「管理費・修繕積立金喰いバクテリア」化に注意 自分の代だけ住むつもりなら建て替え問題まで心配する必要はないのかも知れませんが、いざ建て替えようとしたら修繕積立金の残金はほとんど無かったとならないよう、管理会社が提案してくる修繕計画などには十分吟味する必要があります。 無用のサービスの押し売りしや根拠のない管理費値上げを提案してくるようなら、管理会社を見捨てる機会でもあります。 |
全部管理
上記の管理委託契約書の基幹事務とされている事務管理業務だけは管理会社に委託しますが、残りの管理員業務・清掃業業務・建物設備管理業務は管理組合の自主管理とします。