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トップページに戻る  したがって、区分所有者の権利義務を拘束します。つまり、法的拘束力があるということです。 内容は、区分所有法に定める事項、建物・敷地・付属施設の管理または使用に関する区分所有者相互の事項で構成されています。 規約は公平・公正であるべきものなので、専有部分・共用部分・敷地・付属施設において、これらの形状・位置関係・使用目的・利用状況・区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように規定しています。 以上の点を踏まえて規約を作成できればりっぱな中身の規約といえますし、法律に抵触しない内容であれば各マンションにあった規約を自由に作成できます。 しかし、はたして素人の方に立派な規約作成を簡単に作成できるものでしょうか。法律の専門家でなければ、きちんとした内容の規約作成は困難なはずです。   国交省が公表している雛型となる規約が標準管理規約です。→改正標準管理規約 国交省の役人や有識者の方々が侃侃諤諤議論して作成された規約ですから、法律に抵触しない内容になっており考えられる事項も網羅された規約となっています。 もちろん、各マンションの事情にあった規約にするために、標準管理規約から削除したり付け加えたりすることは自由です。 ほとんどのマンション管理規約は、この標準管理規約を雛形にして作成されています。 ■最初の規約・・・ 原始規約（公正証書による規約）
分譲業者によって案が作成された最初の管理規約。この規約は新築分譲マンションの分譲業者のように、最初に建物の専有部分の全部を所有する者に限られている。 しかし、以下の四つの項目だけは必ず公正証書で定めなければならないとしています。 ・規約共用部分に関する定め ・規約敷地に関する定め ・専有部分と敷地利用権の分離処分を可能にするさだめ ・敷地利用権の共有、準共有持分の割合に関する定め これは、分譲業者が単独で設定した規約内容を確実に証明するもので、私文書で作成されたものには効力がありません。 規約は管理組合の根本規則であり、集会の特別多数決議で設定・変更されることになっているが、ほとんどのマンションの規約は、分譲業者によって販売開始前に規約案が作成され、マンション売買契約時に購入者(区分所有者)全員から書面で合意を取り付けることで管理規約の設定としている。(承認販売方式）・・・書面決議がなされたものとみなして一般的に行われる方法 公正証書規約は、規約設定時にだけ認められていますから、その変更、廃止にするには通常の規約と同じ手続きをとります。 ■現在の皆さんのマンションの管理規約の内容・・・原始規約を変更改正 ■共用部分の共有等に関する事項 ■管理者に関する事項 ■規約に関する事項 ■集会に関する事項 ■建物の復旧に関する事項 ■管理組合法人に関する事項 ■敷地・建物・付属施設の管理、使用に関する区分所有者相互間の事項 以上の事項が、法律に抵触しなければ自由に管理規約で規定することができます。 ■区分所有法で定めた通りにしかできない事項
規約は法律に抵触しなければ自由に規定してもよいのですが、区分所有法で前もって異なる規定にしてはならないと定められたもの（強行規定）があります。 大体は特別決議を要する事項となっていますから、分かりやすい ・共用部分の重大変更の決議要件のうち議決権数 ・管理所有者による重大変更行為の禁止 ・規約の設定・変更・廃止に関する議決権 ・集会召集請求権の定数を増加させること ・特別議決事項について、招集通知に通知されていない場合は決議できないこと ・義務違反者に対する訴訟提起の決議用件決議要件 ・建物価格２分の１を超える部分の滅失の場合の復旧決議の要件 ・建て替え決議の要件 ・管理組合法人の設立・解散決議 ・団地内の建物の建替え承認決議の要件 ・団地内の建物の一括建替え決議の要件 ※ペット飼育を禁止する場合、金魚なども含めたすべての動物を禁止する規定は無効とされている。専有部分は本来自由に使用できるのが原則なので、他の区分所有者に迷惑を掛けるおそれがないのまで禁止にするのは行き過ぎだとしています。 ■規約の設定・変更・廃止
集会（総会）において、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数決を要する特別決議となります。 ここで重要なのは、決議があった場合でも、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その承諾を得なければなりません。 もし、承諾を得られない場合はその決議は否決されたことになります。 ■一部共用部分のに関する規約
 区分所有者の一部の者のみの共用に使用されることが明らかな部分をいいます。 よい例が、一階が店舗で二階以上が住居となっているマンションです。居住部分の区分所有者のみが使用するエレベーターや、店舗部分の入り口や廊下などです。 区分所有者全体の利害に関係しない＋区分所有者全員の規約に定めが無ない場合は、その一部共用部分の区分所有者だけで規約設定できる。→ 部共用部分の区分所有者および議決権の各４分の３以上の決議 区分所有者全員による全体の管理規約で定めてもよい。 ただし、その場合は、その一部共用部分の共有者である区分所有者の４分の１を超える者または議決権の４分の１を越える者の反対がないことが条件となる。 ■規約の効力 区分所有者全員に及ぶ。 規約の設定・変更決議に反対した者も拘束されるということです。また、転居者でも自分が区分所有者になる前から定められた規約であり、決議に参加していないから規約に従う義務はないと主張は認められない。 ■規約の保管・閲覧 管理者（理事長）・・・管理者が保管・閲覧義務者→保管・閲覧義務違反した場合２０万円の過料 規約を保管する者は、利害関係者の請求があったときは、正当理由なしに、規約の閲覧を拒むことはできません。また、閲覧できるように、規約の保管場所は見やすい場所に掲示しなければなりません。
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