１．法第37条第１項各号に定める書面（売買契約書）において、『7号.契約の解除に関する定めがあるときは、その内容 』及び、『10号.天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容』、『11号.当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任、その他の措置についての定めがあるときは、その内容』に関する明記及び説明がなされていた。


２．上記１の7号の契約の解除に関する事項については、法第35条及び法第35条の2に基づく重要事項説明時に交付された重要事項説明書第15項等においてもその詳細な内容が事細かく明記されていた。


３．買主らは、平成15年から平成16年頃にかけて本マンションを購入したものであるが、同社は、三重県において、不動産を販売することを業としていたと認められる。そうすると、同社には、不動産（特定物）に関して民法上の善管注意義務をもって当該不動産の管理を行うとともに、当該不動産を売買するに際しては、当該不動産に毀損等が生じていないかを確認の上で販売すべき信義則上の義務があったと解するのが相当で、重要事項や契約内容等の説明には、重要事項および契約内容を十分に調査する義務があったことになる。右の善管注意義務や信義則上の義務に反して、調査不足だったために事実と異なる説明などをした場合には無過失でも責任が問われ得る。

買主らは平成16年3月頃の引渡し直後から半年までに、構造耐力上主要な部分に生じるさまざまな欠陥（大はりに生じた錆汁やエフロを伴う鉛直及びハの字亀裂や、長辺方向に生じた床の45度亀裂など、別冊規準等に当てはまる不具合）を容易に発見し、以降、平成18年まで上記１、２（売買契約書、重要事項説明書及び別冊規準等）に基づき誠実な履行を同社に求めるが、「構造耐力上主要な部分ではない」等と買主らの不知または錯誤等に乗じて、何らの十分な安全確認、原因調査を行うことなく、債務の履行等を拒否し続けた。

また、同社は3ヶ月点検（買主らの欠陥の指摘及び同社の目視確認）以降、何らの十分な安全確認、原因調査を行うことなく、さらに売れ残り物件の販売及び、引渡しを行った。


４．上記１、２、３及び、発生・拡大した当該損害結果から、建物の売買の契約の締結（法第37条）については、その勧誘に際し、法第47条に定める第37条第１項各号に掲げる事項7号、10号、11号について、法第37条に定める書面（売買契約書）及び法第35条及び法第35条の2に基づき作成された重要事項説明書第15項、第19項に明記された事項に関して、善管注意義務、信義則上の義務に反して、同社の保証等に対する慣行から当該事項等を誠実に履行（崩壊するか又はその危険性が生じるなど、相当程度の瑕疵が存在しなければ特段、原因を調査し、妥当な補修を）するつもりがなかったにもかかわらず、故意にその事実を告げずに又は、当該事実と反する事実（別冊規準等に該当する不具合等があれば補償するなどの不実等）を告げて、契約の締結について勧誘したと評価し得る。

また、本件は重要事項説明（法第35条8号『契約の解除に関する事項』）については、善管注意義務、信義則上の義務に反する調査不足（重過失等）から、当該不動産を売買するに際して、同社には当初から本マンションに生じていた原始的な瑕疵、毀損などに関して契約時等において事実と異なる説明があったことになる。


５.以上から、法第35条1項8号『契約の解除に関する事項』に関する事実と異なる説明及び、法第37条第１項各号に定める書面（売買契約書）への明記及びその説明、交付並びに、法第47条に定める第37条第１項各号に掲げる事項への不実の告知等から、欠陥又は、不具合の進行、拡大など、法第65条、関係者（買主ら）への損害が発生した。