判例集

①東京高等裁判所平成6年2月24日判決「判例タイムズより」

『高裁分譲会社のみに債務不履行責任認める』

【事件名】損害賠償請求控訴、同附帯控訴事件

【裁判所】東京高等裁判所判決／一部取消自判，一部棄却，拡張棄却，附帯控訴棄却◇確定

【裁判官】柴田保幸，長野益三，伊藤紘基

１、事件

Ｘは、マンション売主（分譲会社）Ｙから10階建て新築マンションの一室を買受け、これを第三者に賃貸していたが、本建物内の湿気および異臭を理由として、賃借人らが短期間で転出してしまうため、その原因を調査した。その結果、本物件浴室内にあるパイプシャフト内に配管されていた排水縦管（便所、浴室、台所等の雑排水を排出するための管）の先端が本建物の天井裏で開口し、そこから管内を通過する汚水の異臭および湿気が流出し、本建物内に及んでいたことが判明した。

そこでＸは、本売買契約は新築マンションを目的としたものであり、「右契約には瑕疵のない建物を引渡すとの合意が含まれており、分譲業者であるマンション売主Ｙが瑕疵のある建物をＸに対して引渡したのは債務不履行にあたる」として、損害賠償を求める訴訟を提起した。

２、裁判所の見解

東京高等裁判所は、当該新築マンションの売買契約において、その契約の内容として、「瑕疵のない完全な建物を引渡す旨の合意が存在していた」と認定し、右のような瑕疵が本建物に存在していたことは『債務不履行』に該るとして、得べかりし賃料相当額の損害および修理費用を本瑕疵と相当の因果関係にある損害であると事実認定し、Ｘ自身による扉の撤去による損害の拡大と「過失相殺」した額につきＹに支払いを命じた。

３、私見

本判決は、売主である不動産会社に債務不履行に基づく損害賠償の責任を認めたものであるが、通常、構造上の欠陥に関しては、設計や施工等を担当した業者の責任が追及されることが多い。しかしながら、本判決においては、『販売会社』の債務不履行による責任のみが追及され、それが認定されたところが重要である。また、本件審理等において特段、直接認定できる要素となる書証「書面」・検証等が無かったのではないかと解せる事案であったにもかかわらず、本判決が「もともと本契約には、瑕疵のない建物を引渡す旨の合意が売主・買主の当事者間に存在していた」と認定したことについては、欠陥事件における新築売買契約締結上の契約内容等における解釈・認定として妥当であったと評価できる。

②東京地方裁判所平成4年9月16日「判例時報より」

『亀裂・使用上の問題に重大な瑕疵認定』

【事件名】原状回復等請求事件

【裁判所】東京地方裁判所判決／一部認容，一部棄却◇未確定

【裁判官】金築誠志，田中俊次，佐藤哲治

１、事件

Ｘは、新築間もない鉄筋コンクリート造りのマンションをＹから購入した。この際、Ｘは本建物にクラックが生じており雨漏りが発生していることを認識していた。その後、Ｘは、一級建築士に建物調査を依頼し、その結果、本建物の外壁等に多数の亀裂、雨漏り、振動障害（剛性上の問題）などの瑕疵が売買契約締結当時から存在していたことが判明した。

そこで、Ｘは、本件瑕疵は設計・施工上の根本的な原因に基づくものであり、現状のまま使用することは一般的社会常識として困難であり、建物の使用という売買契約の目的（安全性ではなく使用性の問題）を達成することはできず「売買契約の解除および代金の返還」などを求める訴訟を東京地裁に提起した。

２、裁判所の見解

東京地方裁判所は、以下のように判示した。

建物の雨漏りの原因は「防水工事の不完全さ」および「亀裂の発生」であり、前者は隠れた瑕疵に該当し、後者も亀裂自体は隠れた瑕疵ではないが、その原因が施工・設計上に起因するものであり、隠れた瑕疵に該当するものである。また、雨漏りなどの瑕疵は極めて重大であり、中には構造上の瑕疵もあるため、建て直しをしなければならない性質のものでもある。よって、当該マンションにおいては使用・収益という売買契約の目的を達成することはできない。また、買主であるＸにおいては、本件瑕疵が設計・施工上の欠陥から発生しているため専門家による調査によってはじめて明らかになる性質のものでもあり、Ｘには過失も認められない。として、Ｙに対して約4億8,000万円の代金返還を命じた。

３、私見

本判決は、本物件が新築間もない鉄筋コンクリート造りのマンションであることから、右の新築間もない建物において一般人が期待するレベルからみると現に発生する損害や、今後雨漏りがさらに発生する可能性などは、ほぼ致命的な欠陥であることを認定した。また、経済的合理性の範囲内で修復することは不可能（弾性範囲に戻すことは不可能）であり、根本的な工事のやり直しが必要で、売買契約の目的を達成することはできないと判断している。本件においては、一部水道管の破裂の危険性を懸念する評価が見うけられるが、建物が倒壊する危険性などの安全性にはほとんど触れず、局部的な瑕疵などの問題、すなわち使用上（使用性）の問題を重大な瑕疵であるとして事実認定したことは特に評価すべきであり、結論的には妥当な判断であったといえよう。

戻る

(2008/11/22)