問題の経緯

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事件の発覚・経緯

当初から各住戸の床が変形し、亀裂などが存在していた本物件（鉄筋鉄骨コンクリート造１５階建てマンション）を三重県等において不動産の売買及び仲介等を業とする、本物件建築主、三交不動産株式会社（本社三重県津市、宅地建物取引業国土交通大臣（13）第41号、１級建築士事務所三重県知事登録第1-683号、株式会社三交ホールディングス不動産事業等）が前区分所有者ら（以下、所有者）に平成１５年頃販売し、平成１６年３月、本物件を所有者らに、引き渡した。所有者らは、引渡し直後より、床の沈み込みや浮きなど（平行感覚）の異常や逆ばり（大はり）の白化現象を伴った亀裂（視覚）等、建具のゆがみ等といったさまざまな不具合を感知し、３ヶ月点検時に同社に指摘するが、その後も、同社は、不具合の事実等を特に告知することなく一部売れ残りの住戸の販売を続けた。

多数の住戸にて引渡し後、半年の平成１６年９月頃から亀裂などが進行し拡大するが、３ヶ月・１年点検時において、同社は亀裂等に関して、「乾燥収縮」や「表面上の割れ（ヘアークラック）であること」や「構造耐力上主要な部分（大はり・床）であるにも関わらず、主要な部分ではないと説明する」など、本物件、不具合の拡大に対して早急の補修の必要性がないとしたが、その後も亀裂などの不具合は拡大し続けた。

平成１８年４月、報道等により、耐震強度問題が浮上し、本マンションにおける『さまざまな不具合の原因の究明』について、本マンション管理組合臨時総会等で議題となったため、以後、同社へ書面等にて数回に渡って、管理組合主体による調査の必要性及び、瑕疵の特定の必要性を通告するが、同社は「瑕疵の存在の可能性そのもの」を全面的に否定、「同社又は、施工業者が選別した調査機関にて調査等を行う」と回答した。

同社の言動に不信感・不安感を感じ、管理組合主体によって、平成１８年６月～１１月、独自に調査を開始、同年１１月本マンションの調査結果（床の変形[２０ｍｍ～３０ｍｍ]や無数の亀裂等）を同社に報告する。

右の結果報告に対して、同社は「倒壊の危険性」がないことや「重大な瑕疵」ではないことを強調し、同社側による１次・２次調査を開始（調査機関：日本建築構造技術者協会中部支部）、平成１９年８月、同社は説明会にて、「床の変形の原因」をクリープ（設計上の問題）と施工ミスとの両方に問題があることや、「亀裂の発生原因」については鉛直荷重・水平荷重・長期荷重（固定荷重及び積載荷重）による影響を否定、『乾燥収縮』又は『温度収縮』であると報告した。

また、同社は、販売当時及び、３ヶ月・１年点検・２年点検時の同社基準による現地調査や、専門的・経験的見地及び、所有者らの欠陥箇所への指摘等からでは、同社社員ら（指示者ら）が「販売当時及び各点検時に当該、床の変形や亀裂の存在・発生・拡大などを予見できなかった」としている。

しかし、本件の欠陥や不具合などは、専門的知識等を有しない一般消費者が、入居早々から、容易に認識し、また右の損害の拡大という結果惹起を予見した。ゆえに、多数の所有者らが右の損害等結果の回避のために同社有資格者らに、本売買契約及び、重要事項説明書等、契約内容に関する債権に基づいて、同社に当該債務の履行（補償等）を再三、通告していたが、同社は『床や大ばりを構造耐力上主要な部分ではない』『0，5mm以上の亀裂を毛細亀裂（0,1mm以下）である』と説明、さらに右の理由から『本売買契約の内容である同社の補償規準にはあたらない』等と断定し、漫然と事態が悪化するのを約2年間放置し、その結果実際、事態が悪化したことは、看過できない事実であるが、右の同社の本売買契約書及び、重要事項説明書等に反する行為（契約締結の勧誘等に際し、当該、不具合等が、同社規準に該当すれば、いつでも補償するなどの不実告知）に関する故意性などの疑義の特定は、重要な問題点となる。

【処分証書（直接証拠等）】（一部抜粋）

●「サンマンションアトレ益生駅西」売買契約書

第１３条（アフターサービス）

本物件のアフターサービスについては、別途乙（三交不動産）の定める「アフターサービス規準」に基づき行うものとする。

第１５条（危険負担）

本物件の引渡日以前に、天災地変その他乙の責に帰することのできない事由により本物件が滅失または毀損したときは、次の定めにより処理するものとし、甲は乙に対し損害賠償の請求を行わないものとする。

①滅失の場合は、本契約は当然に解除となり、乙はすでに受領した金員を無利息で甲に返還するものとする。

②毀損の場合は、乙は自己の負担において本物件を当初の設計どおり修復して甲に引渡すものとし、この場合、甲は修復に要する期間だけ引渡日が延期されることに何ら異議を申し立てない。なお、毀損の程度が甚大で修復に著しく多額の費用を要する場合は、前号に準ずる。

第１６条（瑕疵担保責任、住宅の品質確保の促進等に関する法律第８８条第１項等）

●アフターサービス規準（サンマンションアトレシリーズ、編集発行：三重事業本部、商品開発部）

定期点検については、当マンションの竣工日より起算して３ヵ月以内、１年目および２年目に行うものとします。

不具合が本アフターサービス規準に該当するか否かの具体的認定および修補方法は、三交不動産（株）（および施工業者）が現地調査（目視を基本とする比較的簡易な調査）により、専門的・経験的見地から総合的に判断し、実施するものとします。

（規準例１）

工事種目：コンクリート工事

箇所：基礎・柱・はり・耐力壁・内部床等

部位：躯体

状態：亀裂・破損

サービス期間：１０年

備考：構造耐力上影響のあるものに限ります。

実際：バルコニー床長辺方向の45度亀裂、内部床45度亀裂、逆ばり（大はり）の下端から生じる鉛直・斜め亀裂等

（規準例２）

工事種目：コンクリート工事

箇所：非耐力壁・雑壁等

部位：躯体

状態：亀裂・破損

サービス期間：２年

備考：毛細亀裂及び軽微な破損を除きます。

実際：当初から、錆汁・エフロレッセンスを伴った亀裂

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(2008/2/25)