用語集

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1.法律関係（民法）

【売買契約】ばい-ばい-けい-やく

民法第555条で、当事者の一方がある財産権（財産的な価値を有する権利。物権・債権などで人格権【人の生命・身体・自由など】に対して用いられる）を相手方に移転することを約束し、相手方がこれに対して代金を支払うことを約束することによって効力を生じる契約。

【債権】さい-けん

ある者（債権者）が他の者（債務者）に対して、一定の行為をすること【作為】又はしないこと【不作為】を請求することを内容とする権利。

【債務】さい‐む

ある者（債務者）が他の者（債権者）に対して、一定の行為をすること又はしないこと（不作為）を内容とする義務をいう。不動産売主の物件引渡し債務や買主の代金支払い債務など。

【危険負担】き‐けん-ふ-たん

双務契約（相互に債務を負担する契約）の一方の債務が債務者の責に帰すべきでない事由によって後発的（契約締結後）に物件引渡し前に滅失（物がその物としての物理的存在を失うこと。）または毀損（物がこわれること。）した場合、他方の債務の効力がどうなるかの問題。
本マンション売買契約の内容は、「滅失なら当然に解除で、毀損なら設計通りに修復して引き渡すが、毀損の程度が甚大で修復に著しく多額の費用を要する場合は、解除。」とされている。

【善管注意義務】ぜん-かん-ちゅう-い-ぎ-む

特定物（不動産）売買においては、売主は引渡しをすべき時点での現状でその物を引き渡せばよい（特定物の現状引渡義務。民法483条。）がその引渡しまでは、「善良ナル管理者ノ注意」（民法400条。）を負わなければならない。

【契約締結上の過失】けい-やく-てい-けつ-じょう-の-か-しつ

契約交渉当事者には、契約成立前に相手方の権利や利益を害しないように注意（例、善管注意義務）して行動すべき信義則上の義務が生じるが、故意または過失によってこの信義則上の義務に反して相手方に損害を生じさせる場合をいう。

【違約金】い-やく-きん

売買契約において、当事者の一方が債務を履行（実行）しない場合に、当該債務の履行を確保するために、当該債務を履行しない当事者が他方の当事者に対して、一定額の金銭を支払うことが明記されることがあるが、このような契約書などに明記された金銭が「違約金」または「損害賠償額の予定」である。
「違約金」は実際に損害が発生しない場合でも支払いの義務が生じる。
また、特段、契約書等に定めがなければ、「違約金」は「損害賠償額の予定」と推定される。

宅地建物取引業法38条（損害賠償額の予定等の制限）には「当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金」とあり、本マンション重要事項説明書には、「契約違反により売買契約を解除した場合、違約金として売買代金の20％相当額」とされているため本件においては純然たる違約に対するサンクション（違約罰。その他の損害賠償も請求しうる。）と解されうる。この点、同社は、引越費用、その他の諸経費、迷惑料等一切の損害賠償を含む解決金と明示したが、同社が債務を履行しない場合（債務不履行、契約違反）を同社のどの行為に照らしたかが問題となる。

尚、20％までという算定の制限は、売主（業者側）を規制するための強行規定であり、一般の買主を保護するための趣旨である。

[おもな参考文献]編集中

【教科書・注釈書】

刑法概説総論、各論（大塚仁）

刑法概説（平野龍一）

刑法各論講義（前田雅英）

判例刑法（有斐閣）

民法総則（幾代通）

民法総則（四宮和夫）

新訂民法総則（我妻栄）

民法概論（星野英一）

民法１（内田貴）

契約締結上の過失（加藤新太郎）

要件事実マニュアル上下（岡口基一）

事実認定の基礎（伊藤滋夫）

伊藤真試験対策講座、上3法下3法(伊藤真)

詳細登記六法ⅠⅡ（東京法経学院）

有斐閣判例六法（有斐閣）

書式告訴・告発の実務（経営刑事法研究会）

重要事項説明のポイント（不動産適正取引推進機構）

他多数

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(2008/5/1)