世帯向けマンション

2005/01/30

１．経緯

ロバート･キヨサキ氏の「金持ち父さん・・・」に感化され、12月末に近所の中古マンションを買いました。これには伏線があって、新築ワンルームマンション投資を勧められて、不動産投資に興味を持ったという経緯です。

２．ワンルーム・マンション

ワンルーム・マンションは、特別に提携ローン（普通はワンルーム・マンションにはローンが付かない）の月々の返済額と、保証家賃がトントンというプランでした。「それの何がいいの？」というと、建物の原価償却が必要経費となり、その分の税金が戻ってくるそうです。その他、購入時にローンを組んでいれば、その金利支払い額が不動産事業の必要経費となり、税金の戻りがさらに大きくなる、という算段だそうです。

しかし、ちょっと考えれば変な話です。プラスのキャッシュフローが発生しない投資なんてあり得ません。しかも、このご時勢、売却益なんて望むべくもない。すると、キャッシュフローはマイナスぢゃないか！

このマンションの販売会社、もうすぐできる子会社の社長になると自称する若い部長さんまで出てきて、「私自身も複数のワンルームマンションを持っていますし、あなたの会社にお勤めの部長クラスの方々とも取引させていただいています。」

客に勧めるだけでなく、自分でもマンションを持っているというのは感心です。それにしても、私が勤めるのは曲がりなりにも金融機関。部長のファイナンシャル・リテラシーですら、こんな程度なのか？情けなくて仕方がない！それにこの販売会社の部長さん、「株のインサイダー情報をたくさん持っているので、お付き合いいただければ、そちらの面でもお役に立てます。実際、あなたの会社の部長さんにも、それで○○円儲けていただきました。」ますますもって胡散くさい。

とはいえ、新築分譲価格といい、ローン金利といい、特に不自然ではありません。そこでひとつの結論に達しました。新築ワンルーム・マンションの価格はローン返済額=保障家賃となるように決められる、と。

初めて不動産投資を真剣に検討した結果、新築では割に合わないことがわかりました。原因は、ファイナンシャル・リテラシーに乏しいが、ローンだけは付く、私が勤務する会社に勤めるような人たち（=カモ）が、割高でも買ってしまうからのようです。

３．世帯向け中古マンション

そこで私は中古物件を探してみることにしました。さっそく、近所に、この辺りでは珍しい、4棟250戸ばかりからなる大規模分譲マンションに目が止まりました。ここは築21年にもなりますが、きれいに管理されており、中古物件も賃貸物件も安定的に出ています。そのため、相場も安定的に形成されており、家賃保証だの何だのと心配する必要はなく、初めての不動産投資としては、リスクが小さそうです。

新聞チラシにオープン・ルームの広告が入っていたので、見に行ってみました。このマンション、結構気に入りました。いざとなったら引っ越してもよさげです。でも、家賃相場が月10万円に対して、売り出し価格が1,450万円と高めです。管理費約2万円を引くと、利回りは6.6%。これなら、リスクは小さいし、換金性もあるREITの方がよさそうです。売主が、売り出し価格を引き上げるために、バリアフリー工事など、余計な手を加えたようです。そんなことしたもんなので、元を取らないといけなくなって、売り出し価格を下げられないみたいです。ちなみにこの物件、2ヶ月経った今でも、仲介業者を次々と代えて、相変わらず売り出し中です。

私はそういう姑息な手を使う物件は早々に無視して、不動産を仲介やっている知人を通じて、別の物件に当たりました。1,380万円で売り出していた物件に1,280万円で指値を入れて、ローン停止条件を付ける代わりにということで1,290万円に譲歩して合意しました。これで利回り7.4%です。ローンも、賃貸用だというと事業資金の扱いになって金利が高くなるばかりか、そもそも実績なしということでローンが付かなくなる恐れがあります。そこは、セカンドハウスです、ということにして、住宅ローンを引き出しました。普通の住宅ローンと同じく、2%強の超低金利です。

実際には取得税や仲介手数料などで初期費用が膨らむ上、ランニングでも税や修繕といった経費がかかりますので、それほど高い利回りになるわけではありません。決済=引渡しも12月末にしたばかりで、賃貸募集はこれからです。でも、今回はローンがじゃぶじゃぶに付いていて、自己資金はほとんどなしです。バリバリにレバレッジが効いていて、対自己資金での利回りを考えると、悪い買い物ではなかったかな、と考えています。