62号
小さいから楽しいホテルの経営』
                                平成17年1月14日
                                     vol62
                                   金曜日発行

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[小さいから楽しい。古いから味がある
         大きいホテルに負けるな!]
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     ホテル施設管理3
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◆ホテルの設備管理の中でつい忘れがちになるのは、「ペンキ塗
り」ではないでしょうか。
特別難しいことがあるわけでもなく、また緊急性があるわけでもな
いので、忘れたり後回しになったりします。
でも、この「ペンキ塗り」はホテルの全ての建物・設備の寿命に関
係します。

◆屋上に給湯設備、冷暖房設備、トランスなどの電機機器を置いて
いるホテルが多いと思います。
設備・機器類は外気にさらされていますと、知らず知らずのうちに
腐食が進みます。

◆特にその配管の錆は手当が悪ければ、確実に進み、継ぎ手のとこ
ろから配管破裂が発生します。
配管の中でも特に弱いのはネジ切しているところです。その部分は
肉厚も薄く、一番先にダメージを受けるところです。

◆また、電気のトランスを覆っている格納庫なども錆が進み、知ら
ないうちに穴が開くなどして雨が入り込み、トランスがトラブルを
起こすこともあります。

◆この格納庫も新しく作り直すと何十万もかかります。

◆非常階段も良く点検しておかないと、いざというとき危険です。
もちろん、建物も気をつけておかなければ、錆が外壁を汚し、みす
ぼらしい状態になります。

◆建物や設備関連の腐食点検をこまめにし、都度錆止め・塗りをし
ていきますと、機器類の寿命はズーと長持ちし、建物の美観も保て
ます。

◆住宅の塗装と同じです。私の家は25年ほど経っていますが、住
宅会社から言われた通りに、8年位おきに屋根と外壁の塗装をして
います。そのせいかトタンの錆や外壁の剥離は発生していません。
塗装するたびに新築のように(少しオーバー?)なります。

◆これまでお話しましたように、ホテルの設備は多くの分野にわた
っています。
設備・機器類の修理や交換するとなると、多額の資金が必要なるこ
とがあります。

◆その修理・修繕・交換には限られた資金の中で計画的に行なわな
ければなりません。
そのためには長期の「修繕計画」を作り、金額の多寡や優先する修
理・補修内容を検討しながら、効率的に行なうようにする必要があ
ります。

◆しかし、ホテルの経営者や支配人が独自でこの「修繕計画」を作
り上げることは無理でしょう。

◆そこでぜひともお勧めするのは、ホテルを建設した建設会社にホ
テルの「長期修繕計画」を作成してもらうことです。

◆ホテルの設備のことを良く知っているのは、ホテル建設に携わっ
た設計会社と建設会社です。
どちらにお願いしても良いのですが、設計会社はもう終わった仕事
に対して、無駄な労力はあまり使おうとはしません

◆それに比べて建設会社は、修繕の仕事のほかに、将来寿命を迎え
る設備・機器の再購入を依頼しようと見込んでいます。

◆ですから建設会社に「長期修繕計画」を作ってくれるように依頼
すると、結構協力的に作ってくれます。

◆ただし、提出された「長期修繕計画」に記載されている機器の寿
命等は、そのまま鵜呑みにする必要はないのです。
この計画書に書かれている内容は建築会社やメーカー側が設定して
いる機器の耐久性や寿命であり、実際はメンテナンスの良さ悪さで
違ってきます。

◆私が以前建築会社からもらった資料は結構細かく記載されていま
した。
建築後30年間にわたる「修繕計画」」でした。

◆修繕の大項目は、建築物関係、電気修理関係、給排水ガス空調設
備関係、の3つに分けられています。
そしてそれぞれがまた細かく分けられ、120項目になります。

◆それぞれの項目別に「何年目にはいくらの金額がかかるか」が書
かれています。
例えば「屋上のアスファルト防水」は10年ごとに洗浄や目地修繕
の費用が1500千円と記載されています。
ですから、これにより今後のメンテナンスにかかる費用の資金計画
を立てることが出来ます。


■□次回は「マニュアル」について考えてみたいと思います。□■

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■発行者 SHCC 
     山地伸幸
住所 札幌市西区発寒7条12丁目 株式会社ニシモク

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□■編集後記■□

先週は休ませていただき、今回が今年初めてのメルマガです。
今年も昨年に引き続き、お読みただけますようお願いいたします。

私は毎年お正月休みが終わると体重が増えてしまいます。
皆さんはどうでしょうか?
節度なく飲み食いしすぎたせいなのはわかっているのです。
それなのに毎年起こる「現象」です。

それでなくとも以前から体重が増えて、家族から減量を求められて
います。
やはり健康第一です。健康に気をつけて今年も頑張りたいと思って
います。

と言うことで、今年の私の目標10項目の1つに5キロ減量を入れ
ました。

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