85号
小さいから楽しいホテルの経営
                               平成17年9月17日
                                     vol85
                        
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[小さいから楽しい。古いから味がある
         大きいホテルに負けるな!]
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      私が造りたい「小さいホテル」8
                   
◆引き続き、部屋面積40平方メートルの客室を「何とか1万円の
価格で販売出来ないか」についてお話します。

◆最初にお断りしておきますがこれからお話しするのは、あくまで
も机上論です。実際にそれを実証したわけではありません。
私が実際にホテルを作るとした場合のことを想定して考えてみまし
た。

◆私のメルマガ「78号」にも書きましたが、ホテルの販売価格を
決める時、従来は建築などの投資コストから逆算し出されていまし
た。
御影石造りの建築にいくら、完璧な設備にいくら、豪華な備品にい
くらかかり、総額○○億円かかった。

◆この投資額を回収するためには、客室の販売額を2万円にすると
か3万円にするという計算になります。
いわゆる積み上げ方式です。ホテル経営者側の都合に立った考え方
です。

◆それを逆に考えて、お客様が喜んでいただける設備内容を整えな
がらも、低価格の料金で成り立つホテルの投資額は、いくらで建築
出来るかを考えてみることが重要です。

◆ここで言う低価格いう表現も漠然としていると思いますので、
一般的な格安ホテルとして代表される「東横イン」さんと比較して
考えてみました。

◆このホテルチェーンは価格が安いビジネスホテルということをメ
インにしています。
シングルで6500円位、ツインは8000円〜9000円位です。
面積はシングルで11〜13平方メートル、ツインでは18〜20
平方メートルです。平方メートル当たりの販売価格は約450円。

◆それと比べ、私が考えている部屋面積40平方メートルのツイン
ルームの宿泊費は2名1室10000円と想定しています。
客室の宿泊費が、平方メートル当たり250円というのは、東横イ
ンと比べてみるてもそれ程高いとは思いません。

◆次に、このようなホテルが実際に出来るのかというのを検討して
みます。

◆1LDK(40u)を中心とした木造アパートを建築すると考え
てみます。
ホテルは鉄筋コンクリート造りを考えるのが一般的ですが、コスト
を考えれば、エレベーターが無い3階建の木造造りでもいいと思い
ます。
札幌の場合では、セントラル暖房、給湯ボイラー、内装・照明も入
れてのアパートの建築費は、1室当りに換算すると約450万円に
なります。
私の同系会社に住宅会社がありますので、そこでの資料を参考にし
てみました

◆このアパート建築を発注したアパート経営者は、1LDKの部屋
を1ヶ月6万円で賃貸します。
年間では72万円の収入があり、投資額450万円に対して単純投
資利回りは16%です。

◆これをホテルに置き換えて考えてみましょう。
1月収入が6万円になるには、稼働率60%平均と想定すると、
1室の宿泊室料は3,300円で良いことになります。
(1ヶ月: 3,300円×30日×60%=59,400円)

◆ただ、ホテルの場合はアパートと違い、ホテルとして必要な共用
部分が大きい面積を占めます。

◆客室部分と共用部分(ロビーや喫茶店も含め)の割合を
60:40と考えます。
共用部分も客室に参入して単純計算しますと、1室当たりの建築費
は750万円になります。
内装・備品(中古品中心にそろえる)費用50万円とみると、合計
800万円になります。

◆宿泊費を1室実質売り単価1万円とすると、稼働率60%で年間
収入は219万円。単純な利回りは27.4%になります。

◆ホテルの場合は色々な経費がかかります。
人件費を除く経費が売上の30%をすると、
人件費を算入しない金償前利益=219万円×70%≒153万円
効率19.1%となります。

なぜ人件費を入れないか等続きは次回にします。


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■発行者 SHCC 
     山地伸幸
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□■編集後記■□

まだ東京にいます。今の私の仕事が家具製造ですが、その新規事業
のための調査と、勉強に来ています。もう1ヶ月間になります。

この新規事業もホテルと関係ないことも無いので、今度改めてその
お話をします。

来た時は猛烈に暑かった東京も、最近はめっきり涼しくなりまし
た。

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