86号
小さいから楽しいホテルの経営
                              平成17年10月3日
                                    vol86
                        
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  [小さいから楽しい。古いから味がある
           大きいホテルに負けるな!]
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       私が造りたい「小さいホテル」9
                   
◆前号の続きです。
木造のホテルを新築した場合のことを想定して、収支計算の概略を
お話しています。

◆「人件費を除く経費が売上の30%とすると、人件費を算入しない
1室当たりのは金償前利益=219万円×70%≒153万円、
効率19.1%となります。」とお話しました。

◆1家族が主体になって運営出来るホテルの室数は、多くても20
室位まででしょう。

◆人件費を算入しないホテル全体の金償前利益は153万円×20
室=3060万円になります。

◆総投資額は800万円(1室当たりの投資額)×20室=
1億6000万円。
その他経費が1000万円かかったとして総額1億7000万円に
なります。

◆総額1億7000万円の半分を自己資金、残りを借入とすると、
借入額8500万円。
コレを10年返済とすると毎年元金850万円の返済です。

◆金利は現在安いと思います。国民生活金融公庫の現在の基準利率
は年1.55%〜2.15%です。
市中銀行からの借入も考えて3%として計算すると、単純金利で
年間255万円です。

◆年間借入返済は、元利合わせて1105万円です。

◆減価償却費は建物が木造とすると17年、定額法で0.058。
備品関連をおおむね5年とすると定額法で0.2です。

◆前号で計算しましたように1室当たりの建築費750万円、備品
50万円とすると
建物減価償却費750万円×0.058×20室=870万円と
備品減価償却費50万円×0.2×20室=200万円。
減価償却合計額は1020万円になります。

◆金利元金を支払い、また減価償却後、人件費支払前の利益は
3060万円−返済元利金1105万円−減価償却1020万円
=935万円。

◆これがベットメイクのアルバイト代とホテルオーナーの人件費と
言うことになります。

◆また、キャシュフローとしては減価償却費も含めると1955
万円あり、お金は充分回ります。

◆これまでは土地があり、その上にホテルを建築することを前提に
お話してきましたが、中古物件をホテルに改築して開業するという
こともあります。中古のオフィスビルをホテルに再生する方法です。

◆最近「コンバージョン」という建物を再生する方法が注目されて
います。

◆「コンバージョン」とは既存のオフィスビルなどの新たな建築再
生の手法です。
「リフォーム」に似ていますが、「コンバージョン」と「リフォー
ム」の違いは、【用途を転換する】のが「コンバージョン」で、
【同じ用途】のまま修繕して使い続けるのが「リフォーム」です。


◆現在オフィスビルやマンションを所有している人が、その建物を
ホテルに再生して開業することも積極的に検討することもあるでし
ょう。
「コンバージョン」を専門に設計している業者もありますので、相
談するのがいいでしょう。

◆また、新規に中古物件を土地付きで購入する時もあるでしょうが、
その時も客室の宿泊売価から逆算して経営が成り立つかを充分検討
しなければなりません。

次回はホテルの運営方法についてお話します。


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■発行者 SHCC 
     山地伸幸
住所 札幌市西区発寒7条12丁目 株式会社ニシモク

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■ホームページ http://www.geocities.jp/shcc_j/


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□■編集後記■□

先月末に東京から戻りました。
戻る前に折角だからということで最後の2日間、倉敷と岡山に行ってきました。

以前から倉敷にある大原美術館には行ってみたかったのです。
この美術館は期待通りの施設と内容で充分満足しました。

夜は倉敷にいる私の娘と食事に行きました。知人の紹介でいい店が
あるということでそこを訪れたのですが、考えさせられることがあ
りました。

その店を訪れたのは火曜日の18時頃です。店の中には5〜6人ほ
どのお客さんしかいなかったのですが、予約で一杯だということで
断られたのです。本当に予約で一杯なら仕方がないのですが、その
時の対応が不自然でした。

その店に入った時、私が「2人ですが?」と言った時、店員はそれ
に何も応えず、カウンターにいる店主らしき人の方を見ました。

その店主は私達の方をチラッと見た後、黙って首を横に振りました。
その店主の様子を見た店員は「予約で一杯です」と断ったのです。

本当に予約で一杯だったのかもしれません。でもそうだったら私達
が入店した時点で「申し訳ありません。予約で一杯です」というの
が普通ではないでしょうか。

私達の姿を店主が見て首を横に振るという行為が、私達がその店の
客に適さないと判断されたようで無性に腹が立ちました。
私はそのまま何も言わずに出て来ました。

美味しいという評判がある店だったらしいのですが、サービス業と
しては落第です。
最近のグルメブームの中、腕がいいと評判の調理人がお客さんをお
客さんとも思わず「食わしてやる」的な店もあると聞きます。
「飲食業もサービス業」という大事なことを忘れて、『偉そうにし
ている』のでしょう。

とは言え、そのように入店を拒否されたことで少し悩みました。
私の顔が怖い顔だったのか、言葉使いが乱暴だったのか、横柄な態
度だったのかなどと色々考えました。

でも、私の顔は「いい男」といはいえませんが、脅威を与えるよう
な顔ではないと思います。言葉使いも「2人ですが?」と優しく尋
ねたはずです。今も断られた理由がわかりません。

お客さんをこのように悩ませる店は、私の経験の中でも初めてでし
た。


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